(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = "한국도 부동산 규제 완화와 함께 주택 재고 관리가 이뤄지지 않는다면 일본과 같은 버블 붕괴가 발생할 수 있다"

나카가와 마사유키 일본대학 교수는 29일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 일본의 거품경제도 지나친 부동산 규제 완화 정책과 저금리 기조 때문이었으며, 한국도 동일한 길을 걸을 수 있다고 경고했다.

그는 주택 자산을 국민들에게 공급하는 것은 기본적으로 좋은 정책이라고 생각하지만 과거 미국 부시 정권의 '오너십 소사이어티' 정책이 무리하게 국민들이 집을 사도록 해 서브프라임 모기지 사태를 불렀다고 지적했다.

오너십 소사이어티는 국민의 자가주택 보유를 위해 과거 조지 W. 부시 행정부가 저금리 주택 대출 등을 통해 주택 구입을 장려했던 정책이며, 지난 2008년 글로벌 금융위기의 원흉으로 지목된 바 있다.

우리나라는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 완화와 청약·재건축 규제 완화, 저금리 기조 등으로 신규 주택 분양시장에 청약 '광풍'이 불고 있는 상황이다.

일본 정부는 버블 경제 붕괴 후 제8기(2001~2005년) 주택건설 5개년 계획 이후 부터는 부동산 경기 부양책 보다는 저출산·고령화 사회를 대비해 재고 주택 활용을 강조하는 정책을 펼쳤다.

도쿄도는 중고 주택 시장을 활성화하고 리모델링 시장을 정비하는 방안을 제8기계획부터 이어가고 있다.

하세가와 히로시 국토교통성 국토기술정책종합연구소 주택성능연구관은 "한국도 주택 재고를 유효하게 활용하는 방향으로 정책이 진행돼야 할 것이다"며 "신규 주택 보다는 재개발·재건축 개발 방향이 맞다"고 설명했다.

그는 "내수 확대를 위한 주택 정책은 어디나 있다고 생각하지만 중요한 것은 사회 정책으로써 주택정책과 내수 위주의 주택 정책 사이의 균형이며, 균형이 무너지면 서브프라임 모기지와 같은 사태가 나타날 수 있다"고 말했다.

나카가와 마사유키 교수는 오사카대학에서 경제학 박사 학위를 받았고, 일본 국토교통성 도시개발융자추진관을 역임했으며 지난 2004년부터 일본대학 경제학부 교수로 재직 중이다. 전문 분야는 도시경제학과 주택 정책이다.

하세가와 히로시 연구관은 교토대학에서 공학박사 학위를 받았고, 현재 국토교통성 국토기술정책종합연구소에서 주택성능연구관으로 근무하며 주택 정책과 주택 계획을 주로 연구하고 있다.

나카가와 마사유키 교수(왼쪽)와 하세가와 히로시 연구관(오른쪽) 

다음은 ▲나카가와 마사유키 교수, ▲▲하세가와 히로시 연구원과의 문답이다.

--한국의 주택 가격이 앞으로 일본처럼 하락할 것이라는 우려가 많다. 한국은최근 정부의 부동산 규제 완화와 저금리 기조로 주택 가격과 전세 가격이 동시에 상승하는 상황이다.

▲인구 감소나 고령화가 진행되면 주택 신축 정책은 변경하는 편이 좋을 것이다. 일본의 거품 경제도 지나친 규제완화 주택 정책과 저금리 기조 때문이었으며, 한국도 부동산 규제완화와 함께 주택 재고 관리가 동시에 이뤄지지 않는다면 일본과 같은 버블 붕괴가 발생할 수 있다.

▲▲나카가와 마사유키 교수의 의견에 동감하고, 한국도 현재 주택 재고를 유효하게 활용하는 부분으로 정책이 진행돼야 할 것이다. 신규 주택 공급보다는 재개발·재건축 개발 방향이 맞다.

--최근 한국은 신규 주택 분양 물량이 늘면서 공급 과잉 우려가 있다.

▲일본의 공급과잉은 현재 인구 감소가 진행되고 있는상황에서 기존 주택 재고가 많아 나타나는 현상이다. 일본에서 한번 공급된 주택은 50~100년간 멸실되지 않아 앞으로도 당분간은 공급 과잉 현상이 이어질 전망이다. 한국은 아직 인구가 성장하고 있는 상태여서 공급 과잉인지 아닌지 정확하게 판단하기 어렵고, 앞으로 주택을 공급할 때 인구가 감소하고 고령자가 증가하는 상황도 고려해야할 필요가 있다.

▲▲한국의 인구구조가 일본을 20년 정도 후행한다는 주장이 있는데 인구 구조는 일본과 유사하지만 고령화는 더욱 빠르게 진행되고 있다는 점도 염두에 둬야 한다.

--한국 정부는 금융·재건축 규제 완화 정책을 시행했고, 부동산 시장 활성화를 통한 가계의 자산 가격 상승 효과를 경기 부양책 중 하나로 쓰고 있다는 평가가 많다. 한국의 신규 분양 시장에 광풍이라고 할 정도로 사람들이 몰리고 있다.

▲주택 자산을 국민들에게 전달하는 것은 기본적으로 좋은 정책이다. 다만 과거 미국의 부시 정권에서 시행했던 '오너십 소사이어티' 주택 자가보유 정책이 국민들이 무리하게 집을 구입하도록 해 서브프라임 모기지 사태를 불렀다는 점은 염두에 둬야 한다.

▲▲내수 확대를 위한 주택 정책은 어디나 있다고 생각하지만 중요한 것은 사회정책으로써 주택 정책과 내수 위주의 주택 정책 사이의 균형이며, 균형이 무너지면 서브프라임 모기지와 같은 사태가 나타날 수 있다.

--한국 정부는 주택가격 상승과 전세난에 따른 주거불안을 해소하려고 리츠 등을 통해 기업형 임대주택을 공급하거나 공공임대주택 사업을 펼치고 있다.

▲가계가 자가 주택을 소유하게 하는 정책만으로는 주거불안을 해소하기에 부족하다. 임대 주택을 확대하는 정책에는 찬성하고, 공영주택의 경우 일본에서는 저소득층이나 고령자등 지원이 꼭 필요한 계층에게만 공급하고 있다. 공영주택 지원기준을 정하지 않고 임대주택을 무조건 확대하면 공공임대주택 공급이 민간 부문을잠식할 우려가 있다.

▲▲자발적 의지로 주거지를 옮기는 것은 별다른 문제가 아니지만 거주비 상승 등으로 이사하는 것은 일종의 거주 불안정 상황이라고 볼수 있다. 거주 불안정 문제를 해소하기 위해 임대주택 정책을 사용하는 것은 좋은 방법이다.

--현재 한국은 저금리 기조와 금융규제 완화로 30대 등 젊은 세대들이 주택담보대출을 통해 주택을 구입하는 경우가 많고, 이 때문에 가계부채가 급증하고 있다.

▲한국의 가계부채 문제는 서브프라임 모기지 사태 때와 비슷하다. 일본의 거품 경제 때 부채 때문에 가계 경제에 문제가 발생했는데, 그런 사태가 일어나지 않도록 해야 한다. 악성 버블이 발생하는 요인은 크게 두가지인데 첫번째는 신용 확대고 두번째는 청년인구의 급격한 증가다. 한국은 신용 확대 상황이 맞지만 고령화가 진행되고 있는 상황이기 때문에 지난 일본의 80년대 상황과는 약간 차이점이 있다.

▲▲일본의 경우 과거 저금리를 이용해 젊은이들에게 과다하게 주택 자가 취득을 장려했던 것이 정책의 부정적 측면이었다. 이 때문에 젊은이들의 소득이 줄고 소비여력이 감소해 사회적 불안이 야기됐다. 한국도 그런 부분을 염두에 두고 정책을 수행해야 한다. 정부가 주택 공급을 장려하더라도 젊은이들의 소득 여력이 어떤지도 고려해야 한다.

kphong@yna.co.kr

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