<<※편집자주 = 올해 주택 시장 전망을 두고 의견이 분분합니다. 역대 최대 아파트 분양 물량을 기록했던 지난해의 여운은 올해 들어 공급과잉의 두려움으로 돌변했습니다. 미국의 기준금리 인상, 금융당국의 가계대출 억제 방침 등 거시경제 여건도 만만치 않습니다. 여전히 주택이 부족하다는 의견이 있는가 하면 지역에 따라, 연령에 따라 세심하게 살펴봐야 한다는 의견도 있습니다. 연합인포맥스는 국내 주택시장 전문가 8인을 만나 올해 전망을 물었습니다. >>
(서울=연합인포맥스) 김대도 기자 = 송인호 한국개발연구원(KDI) 박사는 아파트 분양물량 급증에 따른 후폭풍을 선제적으로 지적한 몇 안되는 전문가 가운데 한 명이다. 송박사는"(앞으로는 아파트) 준공 후 미분양이 올라가는 단계"라며 이른바 '악성 미분양'에 대한 부작용을 우려했다.
송 박사는 26일 연합인포맥스와 인터뷰에서 "(오는 2018년 예상되는) 준공 후 미분양 3만호는 2011~2012년 수준이다"면서도 "과거 준공 후 미분양이 3만호였을 때와 2017년 이후는 건설·부동산 상황이 다를 수 있다"고 설명했다.
그는 "지금보다 2만호 증가된 준공 후 미분양 물량을 내년에 받아들일 수 있느냐, 그렇지 않다고 본다"며 "조금 더 경제상황이 안 좋으면 준공 후 미분양은 3만호를 휠씬 웃돌 수 있다"고 덧붙였다.
송인호 박사는 고려대 독문학과를 졸업하고, 삼성물산 재무팀과 LG투자증권 기업금융팀 등에서 근무했다. 미국 컬럼비아대 통계학과(석사)와 오하이오 주립대 경제학과(석·박사)를 이수하고, KDI 연구위원으로 활동 중이다.
<송인호 KDI 연구위원>
아래는 송인호 박사와의 일문일답.
--아파트 공급과잉 문제를 선두에 서서 얘기하고 있다.
▲주택시장에 부정적 영향이 있을 수 있다는 점을 선제적으로 지적한 것뿐이다. 정부와 건설업체에서 워닝 사인(경고 신호)을 어느 정도 받아들였다고 생각한다. 언론 등을 통해 고령화와 공급물량 급증 등을 얘기했을 때는 건설 주가에 파장이 있었고, 증권사에서 연락을 꽤 받았다. 작년 12월 분양물량 급증 관련 보고서를 발표해서는 건설사에서 준공 후 미분양 시뮬레이션 결과를 달라는 요청이 많았다.
--아파트 공급과잉 맞나.
▲주택 수요에는 기본적인 부문이 있는데, 작년에는 공급물량이 과다했다. 공급에는 순환적인 패턴이 있을 수 있지만, 작년에는 그 패턴을 일시적으로 초과했고 추세적인 수급에도 영향을 줄 수 있을 정도였다. 반대 측 논거를 보면, 과거 몇 년간 공급이 부족했기 때문에 작년 공급량이 늘었고, 이에 따라 수요도 충분하다고 반박한다. 그러나 과거 부족했던 공급은 그 이전에 대한 문제다. 수급문제는 10년 이상 기간으로 살펴야 하는데, 반대 측은 5년 정도로 보려는 경향이 강하다. 판단 건대, 가장 가능성이 큰 시나리오는 지난 2014년 수준의 경제여건이 지속된다는 가정 아래, 내년 말 준공 후 미분양이 현재 1만호정도에서 내년 말 3만호 내외 수준까지 증가할 수 있다는 내용이다. 특히 경기도에서 준공 후 미분양이 많을 수 있다.
--준공 후 미분양 3만호가 많은 건가.
▲지난 2008년 글로벌 금융위기 당시에는 5만호였다. 3만호는 2011~2012년 수준이다. 당시에는 준공 후 미분양이 줄어드는 과정이었고, 앞으로는 올라가는 단계다. 과거 준공 후 미분양이 3만호였을 때와 2017년 이후는 건설·부동산 상황이 다를 수 있다. 확언할 수는 없지만 2018년에는 준공 후 미분양이 더 늘어날 것 같다. 일각에서는 현재 준공 후 미분양이 역대 최저 수준이라면서, 내년 이후의 미분양 문제를 과소평가하고 있다. 이는 현재와 준공 시점의 수용능력에 대한 문제를 오해하고 있는 부분이다. 최근 단기적 주택수요는 우호적 금융시장 여건 등에 기인했기 때문이다. 지금보다 2만호 증가된 준공 후 미분양 물량을 내년에 받아들일 수 있느냐, 그렇지 않다고 본다. 조금 더 경제상황이 안 좋으면 준공 후 미분양은 3만호를 훨씬 웃돌 수 있다.
--준공 후 미분양이 왜 위험한가.
▲준공 후 미분양은 수익성이 열악한 건설사의 현금흐름을 더욱 악화시킬 수밖에 없다. 지난 2009~2010년에도 준공 후 미분양으로 부도난 업체들이 많았다. 인수합병(M&A) 등으로 미리 건설업체 구조조정을 유도해야 한다. 건설업체가 너무 많다. 준공 후 미분양은 또 주택가격에 하방압력으로 작용한다. 이제부터는 준공 후 미분양이 주택·금융 시장에 초래할 수 있는 잠재적 위험에 대비할 필요가 있다. 작년 급증한 분양물량은 집단대출 중심으로 최근 가계대출 증가세를 지속하게 할 것인데, 집단대출에도 총부채상환비율(DTI)을 적용하는 등 미입주 부작용을 사전에 축소시켜야 한다.
--악성 미분양이 집값 급락으로 이어질 수 있나.
▲연구를 했던 분야는 국내총생산(GDP) 증가율과 집값·금리 상관관계 등의 변수를 통해 준공 후 미분양 물량을 산출한 내용이다. 기준금리보다 집값이 0.6%포인트 높다고 가정한 경우에 내년 말 준공 후 미분양이 3만호 가량 될 수 있다는 의미다. 집값 상승률이 전제되는 조건보다 더 둔화되고, 이에 따라 준공 후 미분양이 더 늘어난다면 나비효과로 집값에 큰 영향이 있을 수도 있다. 연구를 더 해야 한다.
--하고 싶은 말은.
▲공급과잉이 아니라고 말하는 분들은 현 시점에서의 수급상황을 얘기하는데, 진정한 판단은 준공시점에 공급과 수요를 근거로 해야 한다. 또 주간 단위로 주택가격 변동률 등을 발표하는 것을 지양해야 한다. 최소 월간 단위가 돼야 한다. 시장 펀더멘털은 괜찮은데, 매주 집값을 발표하면서 소비심리에 많은 영향을 미치고 있다.
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