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    기획기사주택 전망
    <주택 전망> 채미옥 부동산연구원장 "공급과잉 아니다"
    김대도 기자  |  ddkim@yna.co.kr
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    승인 2016.01.27  09:57:33
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    (서울=연합인포맥스) 김대도 기자 = 채미옥 한국감정원 부동산연구원장은 올해 전국 주택가격이 최대 2% 상승할 것으로 전망했다. 지난해 주택분양 물량에 대해서는 과거 부족분을 상기할 필요가 있다며 공급과잉이 아니라고 평가했다.

    채미옥 원장은 27일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "앞으로 2~3년간 예상되는 준공물량 증가분은 지난 2011년 이후의 부족분을 상쇄하는 수준으로, 공급과잉은 아니다"고 진단했다.

    채 원장은 "올해와 내년을 보면 경기와 경북, 경남 등은 준공물량이 집중되면서 시장에 흡수되는데 다소 시일이 걸릴 수는 있다"고 말했다.

    올해 주택시장에 대해서는 가격은 최대 2% 상승을, 거래량은 지난해보다 다소 감소할 것으로 내다봤다.

    채 원장은 "전국 집값 상승률은 작년(3.5%)보다 둔화한 연 1.2~2.0%를 예상하고, 전셋값은 4.8%에서 많이 완화된 2.0~2.8%로 전망한다"며 "거래량은 작년 119만건에서 약 9% 줄어든 108만건으로 보고 있다"고 제시했다.

    주택시장 흐름에 대해서는 "기본적으로 현재 주택매매시장은 전셋값 부담이 증가하고, 저금리 기조가 유지되면서 전세의 매매전환 수요가 꾸준히 증가하고 있는 추세"라며 "당분간 관망세를 보이다가 하반기 점진적인 회복세로 돌아설 것"이라고 언급했다.

    채미옥 원장은 이화여대 영문과를 졸업하고, 국토(개발)연구원 공채 1기로 입사했다. 이후 서울대 환경대학원(석사)와 서울시립대 도시공학과(박사) 등을 이수하고 토지주택연구실장과 문화국토연구센터장 등을 역임했다. 지난 2014년 5월부터 한국감정원 부동산연구원장으로 재직 중이다.

       
     
     





    <채미옥 감정원 부동산연구원장>



    아래는 채미옥 연구원장과의 일문일답.

    --주택 공급과잉 논란이 한창이다.

    ▲공급과잉이 아니다. 앞으로 2~3년간 예상되는 준공물량 증가분은 지난 2011년 이후의 부족분을 충분히 상쇄하는 수준이다. 2011~2020년까지 교체가 필요한 노후주택이 연평균 39만호라는 점도 고려돼야 한다. 올해와 내년을 보면 준공물량이 늘어난 대구, 경북, 경남 등은 그동안 공급이 부족했던 지역이다. 경기, 충남, 제주는 혁신도시 및 신도시 개발계획 등과 관련된 준공물량이 집중된 곳이다. 이 지역은 늘어난 공급물량이 시장에 흡수되는데 다소 시일이 걸릴 수 있다. 그러나 임차시장에 긍정적 요인으로 작용할 가능성도 많다. 주택시장 전체로 보면 공급과잉일 가능성은 거의 없다. 공급과잉 우려는 활성화된 주택시장을 필요이상으로 위축되게 만드는 부작용을 만들고 있다.

    --올해 집값 전망은.

    ▲전국 집값 상승률은 작년(3.5%)보다 둔화한 연 1.2~2.0%를 예상하고, 전셋값은 4.8%에서 많이 완화된 2.0~2.8%로 전망한다. 거래량은 작년 119만건에서 약 9% 줄어든 108만건으로 보고 있다. 전체적으로 부동산 시장은 지난 2014년 이상은 될 것으로 예상된다. 전망치 추정은 설문조사를 통하지 않고, 2006년 이후 실거래가 자료를 기초로 작성한 계량모형으로 검토한 결과다. 가계부채 관리대책 시행과 미국 금리인상 등으로 대외적인 여건이 악화될 가능성을 염두에 두고 보수적으로 했다. 작년에 각종 연구원 등이 내놓았던 주택시장 전망치를 보면 실제로 감정원의 진단이 가장 정확했다.

    --이른바 상저하고를 예상하던데.

    ▲기본적으로 현재 주택매매시장은 전셋값 부담이 증가하고, 저금리 기조가 유지되면서 전세의 매매전환 수요가 꾸준히 증가하는 추세다. 이런 와중에 작년 한 해 단기간의 가격상승 피로감과 주택 공급량 증가, 가계부채관리방안 등의 요인으로 가격 하락 우려가 있다. 당분간 관망세를 보이다가 하반기 점진적인 회복세로 돌아설 것이다.

    --토지 시장 동향은 어떤가.

    ▲최근 3년간 지가 변동률은 세종을 제외한 모든 지역에서 확대되고 있다. 세종은 줄어들고 있으나, 여전히 절대수준(작년 4.0%)이 높다. 거래량도 수도권·세종·제주 중심으로 활발하다. 주요 지역으로 대구와 경북의 KTX 역세권 지가가 크게 올랐다. 8% 오른 신경주역은 모도시(경주)보다 5.6%포인트 높았다. 반면 용산역과 대전역 등은 이미 땅값이 성숙된 곳이라 모도시 대비 상승률이 낮았다. 혁신도시에서는 나주가 18.5% 뛰었다. 진주도 8.2% 올랐다. 앞으로 대규모 개발사업의 파급효과를 분석하고 검토할 생각이다.

    --중장기적인 부동산 시장 전망은.

    ▲몇십 년 동안 폭등과 폭락을 경험했다. 근본적으로 절대 공급 자체가 부족했기 때문이다. 이촌향도 현상도 영향을 미쳤다. 이제는 주택보급률도 103%다. 주택시장 체질이 바뀌었다. 저성장에 인구증가율도 감소하고 있고, 실수요 중심으로 시장이 변모했다. 주택공급은 안정적으로 이뤄지고 있다. 현재 자가 보유율은 40~50%대에 불과해, 60~70%까지는 올라가야 한다. 또 완전 공급상태를 인구 1천명당 440호 정도로 보고 있는데, 우리는 375호밖에 안 된다. 집값 하락 준거로 종종 비교되는 일본은 이미 2008년에 전국 451호, 도쿄 548호로 완전 공급 수준을 상회했기 때문에 우리나라와 직접적 비교는 재고돼야 한다.

    --근래 감정원의 전문성이 많이 강화된 것 같다.

    ▲전문 연구인력을 확대했다. 부동산연구원 인력을 62명에서 78명으로 늘렸고 이중 박사 5명·석사 15명에서 박사 12명·석사 17명으로 확대하며 전문성을 강화했다. 연구건수도 지난 2014년 25건에서 작년 74건까지 증가했다. 부동산 가격공시제도 선진화, 통계 개선 등을 수행했고, 반기별로 오피스 보고서(KAB 오피스 리포트)도 낸다. 지난달 한국거래소와 부동산 투자지수를 개발하기 위해 업무협약(MOU)을 맺었다. 부동산시장을 안정화하고 관련 산업을 발전시키기 위해, 미국처럼 부동산 파생 금융상품 등을 만들려는 목적에서다.

    ddkim@yna.co.kr

    (끝)

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