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    기획기사주택 전망
    <주택 전망> 고종완 원장 "강북 뉴타운, 한강변 주목"
    남승표 기자  |  spnam@yna.co.kr
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    승인 2016.02.02  09:45:00
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    (서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 고종완 한국자산관리연구원장은 올해 주택투자 유망 지역으로 서울 강북 뉴타운과 한강변 중소형 아파트를 꼽았다. 고 원장은 주택이 안전자산임을 강조하며 과잉공급에 대한 우려는 일시적인 현상에 그칠 것으로 전망했다.

    고종완 원장은 2일 연합인포맥스와 가진 인터뷰에서 "시장은 실수요자가 리딩할 것이다"며 "올해는 강남 재건축보다 강북 뉴타운 지구, 한강변 이런 지역을 주목하라"고 조언했다.

    중장기적으로는 수도권 상승, 지방 하락을 예상한 그는 지역별로 수급과 개발여건을 살펴야 한다고 당부했다.

    고종완 원장은 "5~6년동안 올랐던 부산, 대구, 울산, 광주, 대전 이런 도시는 올해는 꼭짓점을 찍고 하락세로 반전될 것같다"며 "서울을 포함한 수도권은 올해 오르면 3년째다. 길게 가면 2018년 상반기까지 갈 것같다"고 분석했다.

    그는 주택투자에서도 실물경기, 정책, 금리, 수급, 심리 등을 함께 살펴야 한다며 수도권은 KTX, GTX 등 광역철도망이 들어서는 곳을, 서울은 10개 경전철 개발지역에 관심을 두고 있다고 말했다.

    고종완 원장은 부산대를 졸업하고 한양대에서 도시공학박사 학위를 받았다. 대한부동산학회 연구이사, 기획재정부 세제발전심의위원, 국토교통부 항공정책자문위원, 대통령직속 지방자치발전자문위원 등을 맡고 있다.

       
     
     





    <고종완 한국자산관리원장>



    --올해 주택투자 유망 지역을 꼽아달라.

    ▲강남 재건축보다 강북 재건축 뉴타운 지구, 한강변 이런 지역을 주목하라고 말하고 싶다. 시장은 실수요자가 리딩할 것이다. 이렇게 보면 두 가지다. 분양시장은 작년보다는 활황세가 덜하겠지만 강북에 실수요자가 많이 몰릴 것 같다. 강북 중소형 신규분양은 노려도 좋다. 또 하나는 KTX, GTX 신설노선, (서울의) 10개 경전철이 있다. 경전철 효과 분석하니 서너 개만 좋다.

    KTX 개통되는 새로운 역세권 지역, GTX효과가 있는 연신내, 일산, 삼송하고 킨텍스 부근이다. 강남과의 접근성이 30분 이내로 단축된다. 수도권도 광교까지 그렇다. 서울 내에서는 10개의 경전철 중 착공이 빠른 순서대로 좋다. 착공과 완공이 빨라야 된다. 경제성 있는 곳부터 착공을 빨리한다. 교통의 사각지역에 놓였던 지역, 경전철 놓여 획기적으로 교통이 개선되면 집값상승효과도 나타난다.

    다 아는 정보라도 활용하는 것이 중요하다. 그동안 교통이 나빴던 곳, 집값이 쌌던 곳이 효과가 나타난다. 그런 곳은 서울, 수도권에 투자할 만하다. 지하철 개통되기 3년 전, 늦어도 2년 전에 매입하면 좋다. 이왕 집을 사려면 전세도 그 근처에 얻는 게 좋다. 지금 사지 않아도 전세를 그곳에 얻어둬야 한다. 전세 한바퀴 돌고 (매입)하면 된다. 작지만 쓸모 있는 지혜가 아닌가 싶다.

    --여전히 부동산은 투자 유망 자산인가.

    ▲부동산은 그래도 안전자산이다. 주택은 안전자산에 속한다고 금융전문가들이 다 인정하고 있다. 지역 선택이 중요한데 광화문과 강남은 대체불가능한 중심축이다. 도시계획이 그렇다.

    서울시 도시계획이 세 가지가 있다. 광화문 도심권, 여의도·영등포권, 강남권 등 3도심권이다. 여의도·영등포권은 약하다. 광화문, 강남은 확실하다. 두 개 권역과 출퇴근을 감안한 인접 지역이 효과적이다. 여기 새로운 역세권이 더해지는 곳이 좋다.

    도심권 중심으로는 마포도 포함되고, 광진구, 성동구, 약수, 서대문구, 은평구 이런 지역. 한강 개발이 다시 본격화된다. 서울시와 국토부가 합의했다. 도시계획이나 도시공간구조, 광역교통망에 큰 변화가 오는 곳을 중심으로 들어가야 한다. 지금은 테마주가 없다. 개별주로, 철저하게 개별종목으로 들어가야 한다. 복잡해질 수밖에 없다. 몇 가지 조건을 갖춘 곳만 선별해서. 이제는 선의 시대가 아니라 점의 시대다.

    --주택시장을 볼 때 챙기는 지표는?

    ▲다섯 가지를 본다. 첫째 실물경기, 둘째 정책, 셋째 금리, 넷째 수급, 다섯째 심리다. 심리가 독립변수는 아니지만 정책, 금리에 따라 구매심리가 바뀐다. 이들이 어떻게 변하느냐에 따라 부동산에 영향을 미친다.

    올해 7월말 DTI, LTV 완화는 한 차례 더 연장될 것같다. 정부가 주택경기 부양과 가계부채 사이에서 이 부분은 유지할 가능성이 많다고 본다. 조여들면 가계부채 대책과 맞물리면 시장에 주는 충격이 클 것 같다.

    --과잉공급 우려가 시장에 확산되고 있다.

    ▲적정한 공급물량이 중요하다. 아파트 기준 33만가구에서 39만가구다. 주택산업연구원은 유효수요를 33만가구로 본다. 그래야 신혼부부 등 수요를 감당한다는 이야기다. 국토연구원은 39만가구다. 이건 소요의 개념이다. 그럼 33만~39만 정도 아파트가 꾸준히 공급돼야 수요를 충족시킬 수 있다. 지난 2008년에서 2013년까지 보니 매년 평균 입주물량이 26만 가구였다. 33만과 39만 가구에 미달했다. 그래서 공급부족으로 전세난이 있었다고 볼 수 있다.

    그런데 작년만 50만 가구다. 이건 분양물량이다. 입주물량이 아니다. 타임레그, 시차가 30개월이다. 2018년이 되면 일시적 공급과잉 쇼크가 올 것 같다. 그런데 건설사의 자율조정, 동탄 2신도시, 하남미사, 광교신도시 물량 공급이 완료되고 신도시 공급이 중단되면서 올해는 35만에서 36만이 신규공급될 것 같다. 정상화된다고 볼 수 있다.

    --올해도 상승세는 유지되는 건가.

    ▲지역별로 차별화된다. 첫째, 5~6년 동안 올랐던 부산, 대구, 울산, 광주, 대전 이런 도시는 올해는 꼭짓점을 찍고 하락세로 반전될 것 같다. 턴어라운드다. 사이클이 바뀐다. 벌집순환모형으로 봐도 지방은 거래감소·가격하락의, 하락국면으로 진입할 것 같다. 서울을 포함한 수도권은 올해 오르면 3년째다. 이 상승세가 2017년, 길게 가면 2018년 상반기까지 갈 것 같다.

    수도권도 과공급지역과 공급부족지역을 나눠서 봐야될 것 같다. 가장 무풍지대가 서울이다. 서울은 올해 공급물량이 5만 가구 정도로 본다. 국토연구원 자료를 보면 수도권은 22만 가구가 입주물량이 되어야 한다. 지방은 17만가구 정도다. 올해도 작년보다 약간 증가한다.

    --나름의 부동산 투자 노하우가 궁금하다.

    ▲토지의 가치, 공시지가변동률을 본다. 꾸준히 오르는 곳을 봐야 한다. 건물은 감가상각이 되지만 토지는 그렇지 않다. 재무제표상으로도 맞는 이야기다. 두 번째는 미래가치다. 교통이다. 이것만 주목하고 잘 활용해도 불안감에서 벗어날 수 있다. 아파트를 하는 사람들은 지가변동을 잘 안 본다. 철강제품 가격을 알고 싶으면 철광석 가격을 봐야 한다.

    spnam@yna.co.kr

    (끝)

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