(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 채상욱 하나금융투자 건설 애널리스트는 올해 주택시장의 주요 이슈로 정부의 뉴스테이(기업형 임대주택)사업을 꼽았다. 기업이 주도하는 임대주택시장의 새로운 변화에 대응하려면 임차인들은 주택 등 자산취득으로 임대료 상승에 대비해야 한다고 조언했다.
채상욱 애널리스트는 3일 연합인포맥스와 인터뷰에서 "(뉴스테이 등장으로) 향후 10년 동안 재건축·재개발 사업이 과포화될 가능성이 크고 앞으로는 냉혹한 기업이 임대료를 통제할 것"이라고 전망했다.
뉴스테이 사업이 몰고 올 변화에 주목한 그는 임차인들도 개별 집주인이 아닌 기업을 상대해야 하는 만큼 대응 수단이 필요하다고 언급했다.
채 애널리스트는 "뉴스테이와 연계되며 민간이나 정비사업 연계형 임대주택 공급물량이 LH(한국토지주택공사)보다 더 많이 나온다"며 "자가를 한 채 정도 가지고 있는 것이 다른 비용을 고려했을 때 나쁘지 않은 투자"라고 말했다.
채 애널리스트는 인구 천 명당 주택 수 등 지표를 고려할 때 국내 주택은 여전히 부족하다며 공급과잉에 따른 가격 하락 가능성은 낮게 평가했다.
채상욱 애널리스트는 아주대 건축학과를 졸업하고 삼성물산 건설부문, 한국표준협회, LIG투자증권을 거쳐 하나금융투자 건설애널리스트로 활동하고 있다. 아래는 채상욱 애널리스트와의 일문일답.
<채상욱 하나금융투자 건설 애널리스트>
--올해 주택시장에서 주목해야 할 이슈는.
▲새로운 게 있다. 뉴스테이와 연계되며 민간제안이나 정비사업 연계형 임대주택 공급물량이 LH보다 더 많이 나온다. 기업이 임대시장을 형성한다고 했을 때 대부분이 건설사다 보니 시공만 하고 빠지지 않겠냐고 봤다. 그런데 신탁사나 펀드가 들어온다. (임대주택리츠를) 상장할 수도 있고 임대주택 투자 수요가 많아질 것 같다. 올해에는 그럼 없던 게 생기는 거다.
특히 정비사업과 연계하는 것은 이 시장의 잠재력이 크기 때문이다. 소위 강남3구 재건축은 이런 걸 할 일이 없겠지만 경기, 인천, 부산은 이것과 연계해 하게 되면 상당히 잠재력이 있다. 시장 파급력이 클 것으로 본다. 주택도시기금이 작용하는 부분도 있고.
--어떤 변화가 예상되나.
▲국내 임대시장은 취득세 내게 되면 첫해에는 수익이 없다. 그런데 법인이 하게 되면 취득세 감면해주고, 또 전월세 전환율이 아직 높지는 않지만 장기적으로는 임대가격이 올라갈 것이라는 생각도 많이 든다. 사업성이 나올만한 프로젝트들이 생기는 것 같다. 리츠, 펀드 등이 주택을 사러 들어온다는 게 주목할 부분이다.
두가지로 연결된다. 임대주택 대상 주택의 연식이 높다. 이게 새집이 되면 임대료 평균 레벨이 올라갈 가능성이 크다. 임대공급자체가 멸실이 많아져 임대시장 안정성이 떨어지게 된다. 이주가 늘면 임대료 점프가 있을 가능성이 크다. 임대소득 과세 유예도 올해 종료돼 연말이면 임대료 상승 이슈도 있다. 전월세 가격은 상승한다고 본다. 그래서 대부분 기관들 가격 전망이 매매는 1~2%, 전월세는 3~4%다. 전월세 상승률을 더 높게 보는 것은 자가 주택보다 임대 주택의 변화가 훨씬 더 크기 때문이다.
--처음 집을 마련하는 30대 주택수요자라면 어떻게 해야 하나.
▲순수하게 자기집을 서울에 마련하려고 한다면 평균 소득을 고려할 때 어려울 것이다. 자기자본비율을 30%로 잡아도 아주 빡빡하다. 출퇴근이나 육아 때문에 임대시장에 있다고 하더라도 투자수익이 가능한 경기, 인천 이런 곳의 주택을 투자목적으로 사는 것도 필요하다. 속수무책으로 임대료 상승에 노출되면 영원히 따라잡을 수 없다. 열심히 일해서 소득을 올렸는데 임대료를 그보다 더 올리면 헤징이 안 된다. 적당한 규모로 주택시장에 투자하는 게 필요하다. 전세끼고 (집을) 사는 것을 무피투자라고 해서 부정적으로 본다. 아무 자산없이 리스크를 질 것인지 아니면 자산을 구입해 헤징을 할 것인지 선택해야 한다.
물론 자산가격이 떨어지는 리스크가 있다. 그러나 장기주택수가 부족한 상태에서 자산가격이 빠질 가능성은 낮다. 손해날 정도로 하락하지는 않을 것이다. 무엇보다도 향후 10년동안 재건축·재개발이 과포화될 가능성이 크고 앞으로는 냉혹한 기업이 임대료를 통제할 것이다. 여기에 대해 개인이 기업을 상대로 협상을 할 수 있을까. 임대주택이 지속적으로 멸실되고 이주관련 불확실성이 늘 거다. 어쨌든 자가를 한 채정도 가지고 있는 것이 여러 다른 비용 고려했을 때 나쁘지 않은 투자라고 생각한다.
--주택보급률을 보면 공급이 충분한 것 같고, 인구 천 명당 주택수는 그렇지 않다고 한다. 어떤 지표를 봐야 하나.
▲분모와 분자가 늘면 보급률이 100%라도 집은 계속 증가할 수 있다. 주택이 계속 증가해도 가구수가 늘어나면 보급률은 100%다. 그래서 분모를 고정시킬 필요가 있고 이게 인구 천 명당 주택수다. 이걸 기준으로 봤을 때 우리가 굉장히 부족하다. 미국보다 10%, 일본보다 25% 정도 부족하다. 우리가 인구 천명당 364호정도 된다. 1인가구 포함해서. 수도권은 더 낮다. 340호 수준이다. 미국은 2010년 410호, 일본이 473호, 영국 런던은 420호 정도 된다.
러프하게 인구를 5천만으로 가정하면 200만호가 부족한 상황이다. 우리가 일본만큼의 주택이 있으려면 450만채가 더 있어야 된다는 가정이 나온다. 물론 이것도 한계가 있다. 얼마가 우리에게 맞는지 질문해볼 수 있다. 어쨌든 선진국 대비 숫자가 유난히 낮다는 건 주택 부족을 말하는 것이라고 본다.
--올해 주택시장에서 주목해야 하는 지표는?
▲재고주택 거래량이 첫째다. 굉장히 감소할 거라고 생각한다. 50%이상 감소할 수도 있다. 걱정스럽다. 둘째는 주택가격지표다. 주식시장이랑 똑같이 지수가 빠지면 분양시장도 어렵다. 가격의 변화가 수급상황을 보여준다. 작년 7월 대책이후 상승률이 둔화됐다. 전국단위로 마이너스로 전환된다면 2013년부터 플러스였으니 3년만에 마이너스로 돌아서는 거다.
--권역별 특징은 어떻게 나타날까?
▲주택재고 거래량이 반 토막 난다면 서울, 경기, 지방 할 것 없이 줄 거다. 분양경기는 수도권, 경기도권은 느는데, 일반분양, 재건축·재개발로 나눠 보는 게 트랜드에 맞는 것 같다. 사실 재건축·재개발이 지역적으로는 수도권이다. 올해 재건축·재개발이 10만 8천호가 잡혔다. 전국 분양이 32만호정도 된다. 작년 재건축 재개발이 7만호, 재작년이 4만호다. 재건축·재개발 시장은 빠른 속도로 올라오고 있다.
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