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    기획기사주택 전망
    <주택 전망·끝> 나한익 노무라실장 "韓, 가계부채 높지 않아"
    노현우 기자  |  hwroh@yna.co.kr
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    승인 2016.02.04  09:55:30
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    (서울=연합인포맥스) 노현우 기자 = 나한익 노무라증권 리서치 실장은 한국의 가계부채가 높은 수준이 아니고최근 주춤한 주택가격도 올해 하반기부터 상승세를 재개할 것이라고전망했다.

    나한익 실장은 4일 연합인포맥스와 인터뷰에서 "가계부채가 높게 나타나는 것은 자영업자들이 소득을 신고하지 않기 때문"이라며 "(이를 고려한) 실질적인 가처분소득대비 가계부채는 110% 미만으로 양호한 상태"라고 평가했다.

    주택가격 상승세는 하반기부터 다시 시작될 것으로 예상했다.

    그는 "(주택가격이) 올해 상반기 단기적으로 조정을 받겠지만, 공급이 조정된다면 하반기에는 다시 살아날 것"이라고 말했다.

    다만 "상승폭이 크지는 않을 것"이라며 "인플레이션율 정도 오를 것으로 보인다"고 내다봤다.

    작년 주택 공급물량이 미칠 영향은 낮을 것으로 전망했다.

    나 실장은 "작년에 공급물량이 많았던 것은 사실이지만, 올해 건설사들이 공급물량을 40% 정도 축소한다면 미분양은 줄어들 것"이라고 설명했다.

    그는 "건설사들이 최근 공급을 많이 했기 때문에 위험을 감수하면서 공격적으로 분양에 나서지는 않을 것"이라고 덧붙였다.

    서울 집값이 오는 2018년까지 상승 흐름을 지속할 것이라는 종전 전망은 유지했다.

    나 실장은 앞서 결혼 10년차 가구수 증가율과 주택가격 추이의 상관관계가 크다며 서울지역 결혼 10년차 가구가 지속적으로 증가하고 금리도 낮은 수준을 나타내 주택구매를 자극하고 있다고 평가했다.

    다만, 서울과 달리 지방은 새로 공급되는 물량이 증가할 수 있기 때문에 수요가 늘더라도 주택가격이 오르지 않을 것으로 예상했다.

    나한익 실장은 보스턴칼리지에서 BSC금융 전공으로 학사 학위를 취득하고 오하이오 주립대에서 회계학 석사를 받았다. 지난 2011년 노무라에 합류하기 전에는 키스턴 인베스트먼트 파트너스, 맥쿼리증권, 대우증권에서 건설업 등에 대한 조사 분석 업무 등을 담당했다. 아래는 나한익 실장과의 일문일답.

       
     
     





    <나한익 노무라 리서치 실장>



    --가계부채에 대한 우려가 크다. 최근 가계부채 추이를 진단하자면.

    ▲가계부채가 높게 나타나는 것은 자영업자들이 소득을 신고하지 않기 때문이다. 실질적인 가처분소득대비 가계부채는 110% 미만으로 양호한 상태다. '가계부채, 한국경제의 뇌관 되나'는 제목의 기사를 몇 년 넘게 봤다. 문제가 없으니깐 안 터지는 것이다.

    문제가 터지려면 경제 전반에 주는 충격이 있어야 한다. 통상 대출자들이 웬만해선 주택담보대출을 다 갚는다. 일자리가 있고 소득이 있으면 갚을 수 있기 때문이다. 다만, 거시경제적으로 큰 충격이 와서 이들이 한 번에 일자리를 잃게 되면 가계부채가 문제 될 수 있다. (현 상황에서) 가계부채 문제를 크게 볼 이유는 없는 것 같다.

    국내금리 수준도 봐야 한다. 2006~2007년에는 주택담보대출금리가 6~7%에 달했지만, 지금은 3%에 못 미치는 정도다.

    --전체적으로 올해 주택시장에 대해 전망하자면.

    ▲올해는 상반기에 단기적으로 조정을 받겠지만, 하반기에는 다시 살아날 듯하다. 급격한 상승폭은 아니고 인플레이션율 정도 상승할 것으로 본다. 미국 금리 인상에 따른 급속한 자금유출에 대응한 한국은행의 공격적 금리 인상 등 예상치 못한 이벤트가 발생하지 않는 한 주택경기 상승국면이 오는 2017년까지 지속할 것이다.

    --최근 공급 과잉 우려가 큰 데, 입주 시점에 집값이 폭락할 위험이 있다고 보는지.

    ▲작년에 과잉공급된 게 맞다. 올해 건설사들은 공급물량을 30% 정도 줄일 계획을 세운 것으로 보인다. 이들이 물량을 40% 줄이면 미분양이 줄어들 것 같다. 건설사들도 분양해놓은 물량이 많아서 리스크를 높이면서 공격적으로 분양에 나서지는 않을 것 같다. 입주 시점에 단기적으로 충격은 가능하나 폭락은 없을 듯하다.

    --결혼 10년차 가구수와 주택가격 추이를 비교해 서울 집값이 상승세를 지속할 것으로 전망한 점이 인상적이었다. 그 전망을 유지하는지.

    ▲서울 집값은 결혼 10년차 가구 수가 늘어나면서 오는 2017~2018년까지 오름세를 지속할 것이다. 서울의 결혼 10년차 가구가 지난해 31만명을 넘어 지속적으로 증가하는 데다 금리도 과거 주택 상승기의 절반 이하로 떨어져 있어 주택 구매를 자극하고 있다. 최근 10년간 통계를 분석한 결과, 서울 집값은 결혼 10년차 부부 인구 증가율과 깊은 상관관계를 보이고 있다.

    지방은 상황이 다르다. 서울은 신규로 나올 물량이 제한적이어서 수요증가가 가격 상승으로 연결되지만, 지방은 언제든지 (신규물량이) 나올 수 있어서다.

    --실수요층의 주택매입 선호도 변화에 따라 주택가격 전망도 달라질 수 있을 것 같다.

    ▲구조적으로 주택매입 선호도가 더 커질 것 같다. 전세가 없어지면 월세 또는 자가매입 중 선택을 해야 하는데 전·월세 전환율이 6% 수준임을 고려하면 주택매입을 선택하는 경우 거주비용이 더 저렴하다.

    --신반포자이가 높은 분양가에도 흥행하면서 강남 불패론이 다시 나오고 있다. 강남 집값에 대해 전망한다면.

    ▲강남·서초구 집값이 싸지는 않지만, 재력을 갖춘 수요자가 많다. 그런 사람들이 그 지역에 그 가격을 지불하고 살겠다고 하면 버블로 볼 수는 없다. 어느 나라를 가도 부촌(주택가격)은 괜찮을 것 같은데 우리나라는 부촌이 움직이니깐 그 점도 고려해야 한다. 강남 주요 입지에 새롭게 생긴 아파트 때문에 전에 비싼 아파트들이 낡아지면서 감가상각 되는 것 같다.

    지금 상황에서 두 가지로 봐야 한다. 소득의 격차가 점점 커진다고 생각한다면 보통사람들이 봤을 때 비싼 게 비싼 게 아닐 수도 있다. 하지만, 소득 격차가 줄어 고소득자의 부 축적이 예전만큼 못하다고 보면 (결과가) 달라질 수 있다.

    전체적인 소득증가율도 고려해야 한다. 강남 집값이 소득증가율을 못 따라올 가능성은 작다. 그러나 지방같이 물량이 많이 나오는 곳은 (결과가) 다를 수 있다. 프라임 로케이션 부동산은 공급이 확 늘어나기는 어렵다. 어느 나라 대도시에 가더라도 프라임 로케이션에 위치한 주택은 매우 비싸다.

    --올해 건설 주중에서 유망한 종목을 꼽는다면.

    ▲대림산업과 GS건설을 추천한다. 해외사업이 턴어라운드하고 주택매출이 급성장할 것으로 예상한다.

    hwroh@yna.co.kr

    (끝)

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