<김현아 건설산업연구원 연구위원>

(서울=연합인포맥스) 김대도 기자 = 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 김포와 파주, 고양 등 경기북부 지역은 심각한 공급과잉 상태라고 우려했다.

김현아 연구위원은 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "이들 지역은 외부인구가 유입되지 않으면 살아날 수 없는데, 기반시설이 너무 부족해 인구가 늘지 않고 있다"며 이같이 진단했다.

김 연구위원은 "이들 지역의 신도시 계획이 늦어지고 있고, 계획됐던 중대형 면적이 중소형으로 바뀌는 추세에 있는 등 입지와 수요특성, 부동산 경기 모두 예측하지 못한게 패착"이라며 "향후 2~3년간 공급 러시가 지속될 것으로 보여 부동산 시장위험은 더 커지고 있다"고 주장했다.

김현아 연구위원은 경원대학교(현 가천대) 도시계획과를 졸업하고, 동대학원에서 박사를 수료했다. 서울시 시정개발연구원을 거쳐 건산연 연구위원에 직무중이다. 또 한국개발연구원(KDI)과 건국대가 발족한 부동산모니터링그룹(RMG)의 전문위원으로 분양시장을 담당하고 있다.

RMG는 전국의 부동산학과 교수와 관련 협회 연구원 등으로 구성된 전문가 집단이다. 중앙위원 10여명이 중개업과 금융업, 건설업 등 부동산 관련자들을 지역별로 조직화해 분기별 또는 수시로 부동산시장동향을 파악하고, 의견을 수렴해 정책제언을 하고 있다. 따라서 통계에 기반한 부동산시장의 정량적 분석은 물론 현장감이 더해진 정성적 분석도 같이 행해지고 있다.

다음은 김현아 연구위원과의 일문일답.

--근래 신축 주택시장은 어떤가.

▲2000년전까지는 61만호 수준에서 신규주택이 공급됐으나, 이후 55만호 정도를 짓다가 근래 45만호 수준으로 내려왔다. 인구가 줄어들고 있고, 주택 재고가 쌓이면서 신축시장 규모가 계속 줄고 있는 것이다. 근래 공급물량에는 아파트뿐만 아니라 도시형 생활주택도 포함된다. 오피스텔이 아파트보다 저렴한 것을 고려하면 전체적인 신축주택시장의 규모는 크게 줄었다고 평가된다.

--주택산업의 패러다임이 바뀌고 있다.

▲우리 주택산업은 분양시장 중심이었다. 주택가격 상승에 대한 기대감이 항상 높았던 것과, 주택 재정비사업이 전면 철거방식으로 추진된 것이 원인이다. 기존주택의 개보수 시장은 상대적으로 덜 발달됐다. 하지만 인구성장세 둔화와 1~2인 가구 증가, 주택 주력상품 변화 등 대규모 신축 분양주택 중심의 주택산업은 변화를 요구받고 있다. 이제 주택공급 문제는 양적인 문제를 벗어나, 필요계층에게 어떻게 공급하느냐 하는 문제로 바뀌고 있다. 현재의주택공급제도는 과거 정책인 공급에 우선순위를 부여하고 투기수요를 억제하기 위한 내용으로 이뤄졌기 때문이다.

--분양중심에서 임대중심으로 시장이 변하고 있다

▲정부는 개인 다주택자의 투기심리를 자극해 임대주택을 공급하려 한다. 그런데 개인들은 월세수익보다는 처분이득을 기대하고 임대업을 시작한다. 집값이 오를 때 시세차익을 볼 심산이다. 그런데 근래 부동산 가격이 오르지 않고 있고, 월세수익률은 세전 5~6%에 불과해 개인들은 임대업에 들어오지 않고 있다. 개인이 임대사업하는 구조는 지속하기 어렵다. 따라서 주택임대전문관리회사가 필요하다. 기업에게 위탁해서 임차인과 주택유지 서비스, 임대료 보증 등을 관리하게 된다. 처분하고 싶으나 팔리지 않는 주택이나 미분양 주택으로 임대사업이 가능해진다. 물론 관련법을 정교하게 정비할 필요가 있다.

--청약제도는 어떤가.

▲민영 중대형 주택을 시작으로 민영 청약제도는 점차 폐지돼야 한다. 선분양 중심의 주택시장에서 청약자격을 얻기위해 계약금과 별도로 청약통장을 요구하는 것은 불필요하다. 청약제도는 원하는 동호수를 지정할 수 없는 경우가 많아, 원하지 않는 주택이 당첨되면 청약통장을 허비하는 경우가 많은 문제점이 있다. 공공주택은 예측가능성을 높이고 정부 예산지원의 효율성을 증진시키는 방향으로, 민간주택은 자율성을 확보하는 방향으로 공급제도를 이원화해야 한다.

--정부가 실수요자에 대해 DTI규제를 완화하겠다는데. 정부는 최근 부동산 시장 정상화를 위해 DTI를 일부 보완하겠다고 밝혔으며 자산이 많은 은퇴 대상자와 향후 소득 향상이 기대되는 젊은 층이 수혜 대상으로 거론되고 있다.

▲일종의 미신이다. 총부채상환비율(DTI)을 풀어도 영양가가 없다. 의역하자면 정부는 부동산 시장에 대해 심각하게 인지하고 있다는 의미로 풀이된다. 숨통을 트여 투자 유도하는 '넛지성' 정책이다. 그런데 이번 완화대상은 자산가들이지만 그들은 부동산에 관심이 없다. 금융권도 적극적으로 나서지도 않을 것으로 보인다.

--이번 정권에 대한 부동산 정책 평가는

▲10점 만점에 5.5점. 한마디로 손발이 안 맞았다. 정부가 정책을 내놓아도 국회 통과 안 되는 등 실효성이 떨어졌다. 또 로드맵 정책보다 민원 해결책처럼 찔끔찔끔 정책을 내놓아, 시장을 기다리게 했다. 여러 부분에서 노력한 것은 맞지만, 제대로 엮지 못했다. 부동산 정책과제는 이제까지 고도성장과 가격 오르는 국면, 대량 신축물량 등에 맞춰져 있었다. 이제는 프레임을 바꿔야 한다. 신축보다 재고관리에, 보유주택보다 임대주택 등으로 바뀌어야 한다.

--향후 부동산 시장은

▲내년 상반기는 더 어렵다. 가계부채가 문제는 내년에도 계속될 것이다. 중국을 비롯해 세계경기도 어려울 것이다. 올해 지방 부동산 가격은 상승했지만, 내년은 그렇지 않다. 우리가 심각하다고 느끼는 부동산 경기모습보다, 당장 내년에는 지표까지 좋지 않게 나올 것이다. 새정부는 부동산 시장의 변화를 인식하고 근본적인 대책을 내놓아야 한다. 이러한 모습을 부동산 시장의 임계점에 대한 신호라고 받아들여야 한다. 아침이 오기 직전 새벽이 가장 어두운만큼 기회라고 받아들여야 한다.

ddkim@yna.co.kr

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