(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 부동산 경기 침체로 프로젝트금융(PF)이 거의 중단되면서 신탁을 활용한 부동산 PF가 대안으로 주목받고 있다. 시공사의 우발채무 부담을 줄이고 투자자의 원금 손실 가능성을 줄이는 등 장점이 돋보인다.

나이스신용평가는 2일 '신탁을 통한 부동산 PF유동화의 사례와 고려사항' 보고서에서 "시공사의 신용보강을 대체하기 위해 사업 현금흐름에 바탕을 둔 PF 유동화 방안이 활발하게 모색되고 있다"며 "이중 신탁을 활용하는 방안이 유력하게 떠오르고 있다"고 분석했다.

신탁은 위탁자가 수탁자에게 재산을 맡기고, 이를 특정인(수익자)을 위해 사용, 처분하게 하는 법률관계를 의미한다.

기존 부동산 PF에서도 대출채권에 대한 담보설정을 위해 사용됐지만, 최근에는 신탁 수익권을 직접 유동화 증권의 기초자산으로 삼거나 개별 PF사업장의 대출채권을 묶어 금전채권신탁 형태로 유동화하는 등 좀 더 적극적인 형태로 활용되고 있다.

▲신탁수익권을 기초자산으로 = 시행사가 신탁회사에 맡긴 부동산을 관리, 개발, 처분하여 얻는 수익권을 유동화 증권의 기초자산으로 삼는 방식이다. 준공 전에는 분양수입금이, 준공 뒤에는 미분양 건축물 처분 대금이 신탁수익권의 지급 원천이 된다.

기존 PF유동화는 분양수입금이나 토지 등을 담보로 한 시행사의 대출채권을 기초자산으로 삼았다. 이 경우 시행사가 기업구조조정 촉진법에 따라 채무 재조정을 받을 때 자금을 빌려준 금융권이 손실을 볼 수 있다. 하지만, 신탁수익권은 금전채권으로 분류되지 않기 때문에 위험을 회피할 수 있다.

다만, 분양실적이 저조할 때에 대비해 제3자의 매입확약이 필요한데, 확약은 연대보증이나 채무인수보다 법적 강제력이 부족한 점을 보충해야 한다.





▲사업장별 대출채권을 하나로 묶어 = 개별사업장에 대한 PF대출을 하나의 풀로 묶고 이를 기초로 신탁수익권을 발행하는 방식이다. 분양수익금을 받아 시행사가 상환하는 대출 원리금이 실질적인 재원이 된다. 분양실적이 우수한 사업장과 저조한 사업장을 하나의 풀로 묶기 때문에 금융비용 절감 효과를 볼 수 있다.

올해 1월 김포한강 신도시 등 대우건설이 시공을 맡았던 6개 사업장에 처음으로 적용됐다. 실제로 대우건설은 6개 사업장의 전체 대출금 4천300억 원에 대한 보증 의무를 지고 있었는데 이 가운데 3천200억 원에 대한 직접 보증의무를 해소했다. 또 금전채권신탁에서 많이 이용되는 가지급 구조를 활용해 분양수입금에서 필수사업비와 공사비를 먼저 받을 수 있었다. 하지만, 가지급금으로 신탁 회수액이 부족해질 경우, 시공사는 개별 사업장의 SPC가발행하는 ABCP를 인수하는 형태로 가지급받은 사업비를 반환한다.





보고서를 작성한 홍성기 책임연구원은 "앞으로는 건설사들이 자신의 신용을 제공하며 개발사업을 추진하는 일은 어려울 것"이라며 "신탁을 활용한 유동화구조를 통해 시행사 신용위험이 근원적으로 해결될 수 있기를 기대해 본다"고 말했다.

spnam@yna.co.kr

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