(서울=연합인포맥스) 이종혁 기자 = 과거 시공사의 보증에만 의존하던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화 시장의 질적인 변화가 나타나고 있다.

분양대금 중도금 채권이나 미분양 부동산을 활용해 시공사에만 쏠리던 위험을 분산한 PF유동화 방식이 속속 나타나고 있기 때문이다.

한국신용평가는 22일 '부동산 PF유동화의 과거, 현재 그리고 미래'라는 보고서에서, "시공사의 직접적인 신용보강에 의존하는 PF유동화 구조에서는 시공사가 모든 위험을 부담했으나 최근에는 시공사에 편중된 위험을 각 사업참여기관이 분담하는 형태의 새로운 금융 구조가 시도되고 있다"며 5가지 구조를 소개했다.

5가지 구조는 ▲기분양대금 중도금채권 이용 ▲책임준공+미분양부동산 담보대출확약 조건 ▲책임준공+미분양부동산 매각 조건 ▲미분양 담보부 대출채권 이용 ▲미분양펀드 통한 유동화 등이며 시공사의 직접적인 신용보강이 배제된 특징이 있다.

한신평은 앞으로 시공사가 직접 신용보강을 제공하는 비중은 감소하겠지만 각 PF 사업이 처한 상황에 따라 효익이 극대화되는 경우에는 사용될 것이라며 상황에 따라 다양한 구조가 사용되는 PF 유동화시장의 모습이 갖춰져야 한다고 권고했다.



▲기분양대금 중도금채권 이용 = 유동화 SPC가 차주(시행사)에 대한 대출채권을 기초로 유동화증권을 발행하며 기분양세대 분양대금 중 중도금채권을 재원으로 유동화증권을 상환하는 구조다.

한신평은 중도금채권의 회수가 정상적으로 이루어지려면 시공사의 책임준공이 전제조건이라며 미이행될 경우 채무인수를 시공사가 부담해야 한다고 설명했다.

또 유동화 개시 시점에 해당 사업장의 분양률이 높고, 기 분양세대 대부분이 시중은행('AAA' 등급)들과 중도금 대출계약을 체결한 건이어야 유동화가 가능하다.

<구조도-1> 기 분양세대에 대한 분양대금 중도금 채권 이용





▲책임준공+미분양부동산 담보대출확약 조건 = 미분양부동산 담보대출확약(이하미담확약)을 이용하는 유동화는 시공사와 담보대출확약기관이 준공 시점을 기준으로 위험을 분담하는 구조다.

이 구조는 준공과 담보제공까지는 시공사가, 분양성과와 관련되는 시장위험은 담보대출확약기관이 부담한다.

담보대출기관은 대출 실행 이후 분양대금 회수액으로 PF상환재원을 확보 못하면신탁된 미분양부동산의 처분(할인매각, 공개입찰매각 등)으로 대출금을 회수한다.

<구조도-2> 책임준공+미분양부동산 담보대출확약 조건





▲책임준공+미분양부동산 매각 조건 = 이 구조는 앞선 유동화와 매우 유사하지만 담보대출확약 대신에 미분양부동산의 매각으로 유동화증권 상환재원을 확보한다는 점에서 차이가 있다.

미분양부동산의 매각 성과에 따라 유동화증권의 상환가능성이 직접적인 영향을 받기 때문에 사업 대상 부동산의 가치와 대출금액을 비교하는 담보인정비율(LTV)을 통해 신용위험을 측정하게 된다.

한신평은 기본적으로 NPL ABS 평가 시에 사용하는 낙찰가율을 사용하는 등 보수적으로 신용등급 부여에 적용되는 LTV 수준을 정한다고 설명했다.

<구조도-3> 책임준공+미분양부동산 매각 조건





▲미분양 담보부 대출채권 이용 = 한신평은 이 구조가 별다른 신용보강없이 미분양물건의 매각대금만이 PF상환재원이 되기때문에 이미 준공된 사업장에만 적용할 수 있다고 분석했다.

이 구조는 유동화 SPC가 차주(시행사)에 대한 대출채권을 기초로 유동화증권을 발행하며 차주가 보유하는 미분양을 담보신탁해 제1순위 수익권을 SPC에 제공한다.

SPC는 일정 시점 전까지는 시행사·시공사의 재량으로 미분양 매각을 실시하고, 이후 대출금 상환이 불가능한 경우 강제처분(공개입찰매각, 할인매각 등)한다.

<구조도-4> 미분양 담보부 대출채권 이용





▲미분양펀드 통한 유동화 = 이 구조는 미분양 아파트에 투자하는 펀드를 설립해 시공사, 금융기관 등이 지분(equity) 투자자로 참여하고, 유동화 SPC가 유동화증권 발행대금으로 미분양부동산 펀드에 대출을 실행하는 방식이다.

펀드가 지분 투자자와 SPC 등의 대출기관으로부터 조달한 자금으로 미분양을 매입하고, 매각대금을 재원으로 유동화증권을 상환한다.

이 방식은 시행사와 관련된 위험은 없지만 미분양 담보부 대출채권 유동화와 마찬가지로 적절한 수준의 LTV 산정이 핵심적인 평가요소가 된다.

<구조도-5> 미분양펀드 통한 유동화





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