(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 문재인 정부가 공적임대주택을 확보하고자 꺼낸 매입임대 리츠(REITs·부동산투자회사)에 실효성 의문이 제기된다. 매입가 절반을 임차인의 보증금으로 채워야 하는 리츠 구조상 주거비부담이 여전하고 수요도 엇갈릴 수 있기 때문이다.

25일 관계부처 합동으로 발표한 '새 정부 경제정책방향'을 보면 문재인 정부는 임기 내 2만호의 공적임대주택을 매입임대리츠를 통해 공급할 계획이다. 확보된 임대주택은 청년과 신혼부부에 제공한다는 방침이다. 임대료 수준은 보증금과 월세(기금 융자 이자, 수수료 등)를 합쳐 시세의 80~90%로 책정했다.

정부는 작년에 매입임대리츠를 작년에 시범적으로 선보였다. 사들일 주택을 모집할 공고까지 11월에 냈지만, 생각만큼 진척이 없자 이번에 일부 개선방안을 내놨다.

이전에는 매입임대리츠가 살 수 있는 주택의 매입가가 3억원으로 제한했지만, 앞으로 지역에 따라 이를 넘을 수 있도록 할 예정이다. 서울의 아파트 평균 가격이 6억원이니 기존안대로면 서울에서는 사업이 유명무실해지는 셈이다. 현재 부처 간 조율을 통해 상한액을 고심 중이다.

주택도시기금의 리츠 출자비율도 10%포인트 높였다(10%→20%). 이를 위해 올해 마지막 분기에 리츠 관련 기금운용계획 변경한다.

문제는 이처럼 개선해도 실효성 논란이 끊이지 않는다는 점이다. 리츠 구조상 임차인의 보증금 부담이 여전하기 때문이다.

매임임대리츠는 주택도시기금에서 20% 출자하고 30%를 융자해 총 50%를 책임진다. 나머지 50%는 임차인의 보증금으로 충당한다. 즉, 임차인은 집값의 50%를 내고 월세를 살게 된다. 4억원에 리츠가 매입한 주택에 임대로 들어가려면 2억원이 필요하다.

매입임대리츠가 대상으로 하는 청년과 신혼부부는 목돈이 없다는 게 대표적인 특징이다. 모은 자금이 수억원이면 임대주택보다는 주택 매매나 월세가 나가지 않는 전세를 선호한다. 정부가 기껏 리츠로 주택을 매입해도 수요자가 맞지 않을 수 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "주거비부담 완화 차원이라면 세입자들의 주거비를 낮출 수 있는 사항들을 세부적으로 보완해야 한다"며 "보증금이 부족한 임차인에는 저리로 융자해주거나 세제 관련 제도와 결합해서 이자 부담을 최소화하는 방안을 생각해야 한다"고 말했다.

이어 "공공임대는 임대인과 갈등이 없는 만큼 세액공제도 적극적으로 도와줄 수 있다"며 "임차인의 연령, 출산과 같은 상황에 맞는 프로그램도 필요하다"고 덧붙였다.

기금에 전적으로 기대는 리츠 구조도 우려 대상이다. 매입임대리츠는 1호당 매입가 3억원만 잡아도 6조원(총 2만호)이 필요하고 기금은 3조원을 확보해야 한다. 일반적인 매입임대 리츠는 다양한 재무적 투자자가 함께하지만, 이 방안에는 아직 고려되지 않았다.







주택도시기금은 이미 도시재생사업으로 매년 5조원의 지출이 예상되고 복합개발, 대출사업 등 쓰임새가 대폭 늘어난다. 기금이 민간자금을 빌려 만든 만큼 무리한 공공사업은 손해를 끼칠 수 있다.

국토교통부 관계자는 "현재 주택도시기금의 순자산은 16조원이 넘고 사업을 해서 기금의 존립이 흔들리는 일은 없을 것이다"며 "안전성과 공공성에서 수익성과 자금 회수 가능성 등도 고려할 것이다"고 전했다.

jhlee2@yna.co.kr

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