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    정책/금융
    8ㆍ2 대책 전 '중도금대출→잔금대출' 기존 LTV 적용
    정지서 기자  |  jsjeong@yna.co.kr
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    승인 2017.08.13  15:55:33
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    은행, 무주택자 투기지역 잔금대출 DTI 50% 적용



    (서울=연합인포맥스) 정지서 기자 = 정부가 지난 2일 주택시장 안정화 대책을 발표하기 전에 받은 중도금 대출을 늘리거나 이를 잔금대출로 전환할 때는 기존 담보인정비율(LTV)을 적용받는다.

    대책 발표 후 입주자모집 공고가 이루어진 투기지역과 투기과열지구 사업장은 무주택자 등 서민층에 한해서만 은행의 판단에 따라 잔금대출의 총부채상환비율(DTI)을 50%로 적용키로 했다.

    금융위원회와 금융감독원은 13일 이러한 내용을 담은 주택시장 안정화 방안 FAQ를 시중은행에 배포했다.

    다음은 FAQ 담긴 사례다.

    - 투기지역 지정 이전에 중도금 대출(입주자모집공고 8.3일 이전) LTV를 60% 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되나.

    ▲ 중도금 대출이 증액 또는 은행 등의 변경 없이 잔금대출로 전환하는 경우에는 중도금 취급 시점의 담보인정비율을 적용할 수 있어 60% 이내에서 잔금대출이 가능하다. 은행을 변경할 때는 담보가액 6억 원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정할 경우 60% 이내에서 가능하다. 다만, 담보가액이 6억 원을 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우에는 40% 이내에서 가능하다.

    - 지난 7월 3일 이후 입주자모집 공고가 이루어진 투기지역과 투기과열지구 사업장의 중도금 대출이 잔금대출로 전환될 때 DTI 적용기준은.

    ▲ 입주자모집 공고가 7월 3일부터 8월 2일 사이에 이루어진 사업장은 잔금대출에 50% 한도의 DTI가 적용된다. 다만 배우자가 기존 주택담보대출을 보유한 경우 투기지역 소재의 아파트 잔금대출이나, 만 30세 미만인 미혼 차주에 대한 투기지역 소재 아파트 잔금대출 등은 40%의 DTI가 적용된다. 대책 발표 후 입주자모집 공고가 이루어진 사업장의 잔금대출 DTI 한도는 40%지만, 무주택자 등 서민과 실수요자의 자금 마련이 필요한 만큼 은행의 여신위원회 승인을 받으면 DTI 한도가 50%까지 가능하다.

    - 투기지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있는 경우 신규로 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능한가.

    ▲ 지역과 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우 투기지역 소재 아파트는 신규 담보대출이 불가능하다. 투기지역 단독주택은 가능하다. 다만 기존 주택담보대출이 1건만 있다면 2년 이내 기존 주택을 처분하고 기존 대출 상환하는 조건으로 신규 주택담보대출이 가능하다.

    - 투기지역에 대출 없이 아파트를 보유 중인 세대가 다른 투기지역 소재 아파트를 사면서 규정개정 시행 후 대출을 받을 수 있나. 적용되는 대출 한도는.

    ▲ 투기지역 내 기존 아파트에 대한 대출이 없으므로 투기지역 내 다른 아파트 구입시 대출이 가능하고, LTV와 DTI 한도 40%가 적용된다.

    - 이미 주택담보대출을 2건 보유하고 있는 경우(담보물 상이), 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 신규 대출이 가능한가.

    ▲ 주택담보대출을 2건 이상 보유한 세대는 처분조건부라 하더라도 투기지역 소재 아파트에 대해 신규 대출을 받을 수 없다. 다만 기존 주택담보대출 2건을 전액 즉시 상환하는 조건으로 신청하고 기존 주택 처분 사실을 확실하게 입증하면 투기지역 내 신규 대출이 가능하다. 이때 매매계약서의 잔금일(휴일인 경우 다음 영업일)까지 기존 주택의 처분 사실을 입증하는 서류(잔금 입금증 등)를 은행에 제출하고 기존 주택담보대출을 상환해야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 기한의 이익을 상실한다는 특약을 체결해야 한다.

    - 세대 분리된 자녀가 부모 소유의 투기지역 소재 아파트를 담보로 제3자 담보대출을 받은 후, 동 자녀가 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 대출을 받을 수 있나.

    ▲ 제3자 담보대출은 담보물의 본인 소유 여부와 관계없이 차주의 주택담보대출로 인정된다. 이에 따라 차주인 자녀는 이미 투기지역에 주택담보대출 1건을 가지고 있어 원칙적으로 투기지역에 추가 주택담보대출을 가질 수 없다. 다만 2년 이내에 부모가 소유한 기존 주택을 처분하고 기존 대출 상환 조건의 특약을 체결하면 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능하다.

    - 이달 3일 이전에 관리처분계획을 신청한 투기지역과 투기과열지구 소재 재건축 단지로 현재 관리처분계획 공람 기간 중이다. 이때 개정 규정 시행 후에도 이주비 대출을 60%까지 받을 수 있나.

    ▲ 해당 재건축조합이 투기지역과 투기과열지구 지정일(8.3일) 이전에 이주비 대출 취급 은행을 선정하고 이를 통보했다면 가능하다. 지정일 이전에 대출금액 신청접수가 완료돼 LTV 60%까지 이주비를 대출받을 수 있다.

    - 투기지역에서 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출을 받을 수 있나.

    ▲ 투기지역에서 이미 이주비 대출을 받은 경우에도 추가분담금 대출을 받을 수 있다. 투기지역 소재 아파트 담보대출 취급 건수 제한(1건) 여부를 판단할 경우에는 이주비 대출을 아파트 담보대출 건수에서 제외한다.

    -금융감독원 규정개정안 부칙 제3조의 '이에 준하는 차주'란 어떠한 경우인가.

    ▲ 무주택가구 또는 일정기한 내 처분조건부 1주택 세대원이 대책 발표 이전에 계약금 납부나 청약신청 등 적극적인 조치를 통해 장래에 일정 금액의 대출이 가능하다는 기대이익이 형성된 상황에서 투기지역 지정에 따른 대출 한도 축소로 계약금을 포기하거나 청약기회를 상실하는 선의의 피해가 발생하는 경우다. 이들은 투기지역과 투기과열지구 지정 이전의 대출규제를 적용받을 수 있다. 다만 당첨 이후 계약을 포기한 경우에는 당첨이 회복되는 것은 아니고 이미 포기된 계약은 효력 회복이 불가능하다. 무주택 가구를 판단할 때는 분양권도 주택으로 간주한다. 이때 분양권을 보유하고 있는 세대는 무주택가구에 해당하지 않지만, 1주택을 보유한 세대라 하더라도 대출 취급일(일반대출) 또는 소유권 이전등기일(집단대출)로부터 2년 이내에 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출 특약을 체결한 경우에는 무주택가구로 인정한다.

    - 대책 발표 이전 입주자모집이 공고된 아파트에 당첨됐으나 이달 3일 기준으로 시행사와 미계약 상태인 경우 감독규정 개정안 부칙 제3조의 '이에 준하는 차주'에 해당하나.

    ▲ 해당한다.

    - 감독규정 개정안에 포함된 서민 실수요자 요건의 부부합산 연 소득 등의 조건이 완화되는 것 같은데.

    ▲ 기존 서민 실수요자 소득 요건을 기존에 발표한 부부합산 연 소득 6천만 원(생애최초주택 구매자 7천만 원)이하에서 부부합산 연 소득 7천만 원(생애최초주택 구매자 8천만 원) 이하로 완화할 계획이다.

    jsjeong@yna.co.kr

    (끝)
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