(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 아파트 후분양제 도입을 둘러싼 찬반양론이 맞서는 가운데 시민단체가 청와대의 입장표명을 촉구하며 시위에 나섰다. 주택투기와 소비자 보호 등 순기능과 공급감소, 분양가 상승 등 역기능에 대한 의견이 맞서고 있으나, 정작 후분양제 도입의 관건인 공급자 금융에 대한 논의는 누락됐다.

22일 관련 업계에 따르면 경제정의실천시민연합은 지난 21일 청와대 분수 앞에서 1인 시위를 시작했다. 이달 말 발표할 것으로 알려진 '주거복지로드맵'에서 후분양제 도입 관련 내용이 빠질 수 있다는 우려가 제기됐기 때문이다.

경실련은 지난 1977년 도입된 선분양제가 주택투기는 물론 부실시공, 입주 지연, 층간소음 등 각종 문제를 일으키고 있다며 후분양제 도입에 대한 청와대의 입장 표명을 촉구했다.





이미 주무부처인 국토교통부의 김현미 장관은 단계적 도입을 천명한 상태다.

김현미 장관은 지난 10월 12일 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서 "한국토지주택공사(LH)의 공공주택 부분에서 먼저 후분양제를 도입하는 계획을 마련해보겠다"며 "민간 부분에 대해서는 주택도시기금 지원을 높이거나 공공택지를 우선 공급하는 등 후분양제를 유도하는 방안을 추진 중"이라고 밝혔다.

다만, 주택업계 등에서는 후분양제 도입시 낮은 신용등급 건설사의 주택공급이 급감하고 금융비용이 가산돼 분양가 상승 등 부작용이 우려된다며 반대하고 있다.





<출처:KTB투자증권>

문제는 이런 논쟁 속에서 후분양제 도입에 필요한 공급자 금융지원 방안이 누락됐다는 사실이다.

주택도시보증공사의 '주거복지향상을 위한 주택금융시스템 발전방안'보고서에 따르면 후분양제 도입 시 사업자가 추가 부담해야 하는 자금 규모는 연간 35조원에서 47조원에 달할 것으로 추정됐다.

후분양 조건이기 때문에 기존 주택사업의 프로젝트 파이낸스(PF)와 사정이 다르다. 기존 주택사업 PF는 분양계약률에 따라 사업진행 여부를 판단할 수 있었지만, 후분양제에서는 사업자가 미분양 위험을 모두 감수해야 한다. 신용등급이 낮은 건설사의 공급이 중단된다고 보는 근거이기도 하다.

KTB투자증권은 최근 발간한 '기우로 기억될 2018년' 보고서에서 미국, 싱가포르, 일본 등 주택 후분양제가 활성화된 국가를 살펴본 결과, 다양한 금융상품과 대출구조 등 공급자 금융이 활성화됐다고 설명했다.

안정적인 수익률을 위해 지역과 대상 소비자층을 다양하게 갖춘 포트폴리오형 부동산펀드, 각종 신용보완을 통해 부동산 개발사업에 투자하는 연기금, 개발사업 시행 이익을 겨냥한 메자닌 펀드 등을 사례로 제시했다.

건설사의 책임준공 보증, 분양판매 백업 서비스, 명확한 출구전략 등 사업리스크를 완화하는 신용보강 제도도 언급했다.

김선미 KTB투자증권 애널리스트는 해당 보고서에서 "국내 후분양제가 도입되는 데까지는 많은 제도적 보완과 준비 기간이 필요하다"며 "공급자 금융이 잘 마련된다면 국내에도 다양한 개발사업과 기업형 임대주택 사업이 진행될 수 있을 것으로 기대된다"고 조언했다.





<출처: KTB투자증권>

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