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    고개 드는 서울 아파트 시장, 양도세 중과·신DTI 남았다
    남승표 기자  |  spnam@yna.co.kr
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    승인 2017.12.06  15:51:27
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    (서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 새 정부 출범 이후 잇달아 발표된 주택규제에 숨죽였던 서울 아파트 시장이 다시 상승세를 보이고 있다. 초강력규제에도 가격 상승세가 재연되며 정부의 시장 진단에 이견이 제기되는 양상이지만 올해 발표된 정책이 본격적으로 시행되는 내년까지 지켜봐야 한다는 의견도 만만찮다.

    6일 국토교통부와 주택업계에 따르면 올해 발표된 주택시장 규제 중 가장 주시하는 대책은 다주택자 양도소득세 중과세 방안이다.

    정부는 지난 8·2 대책에서 다주택자의 추가적인 주택구매가 크게 늘어나는 추세라며 실수요자 중심의 수요관리를 위해 양도소득세 과세를 강화했다.

    다주택자 기준은 세대를 기준으로 산정하고 조합원 입주권을 포함했다. 이에 따라 2주택자 이상인 사람이 조정대상 지역 내 주택을 팔게 되면 장기보유특별공제를 배제하고 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트 세율을 추가한다.

    또한 분양권 전매에 대한 양도소득세도 지금까지는 기한에 따라 6~50%였지만 조정대상지역 내에서는 기간에 관계없이 50%로 강화된다.

    지난 5일 국회에서 소득세법개정안이 통과됨에 따라 다주택자 양도세 중과는 내년 4월 1일부터, 분양권 전매에 대한 양도세 강화는 내년 1월1일부터 시행된다.

    주택자금조달과 관련해서는 신총부채상환비율(DTI) 도입, 중도금 대출 보증 강화 등에 주의할 필요가 있다.

    신DTI는 차주가 보유한 부채를 최대한 포괄적으로 반영해 대출가능금액을 산정하는 것이다. 지금까지는 신규 주택담보대출 원리금에 기존 주담대 이자만을 반영했으나 신DTI는 기존 원금까지 포괄 산정한다.

    또 복수의 주담대를 받을 경우 두번째 주담대의 만기는 15년으로 가정한 뒤 산정한다.

    소득입증도 한층 강화되 소득기록은 최근 1년에서 2년으로, 10년 이상 장기대출 시 주기적으로 소득정보를 갱신해야 한다.

    내년 1월부터 DTI를 이미 적용하고 있는 지역부터 시행하며 신규 대출분부터 적용된다. 단순 만기연장은 해당되지 않는다. 일시적으로 2건의 주담대를 받는 경우 즉시처분조건은 기존 주담대 이자상환액만 부채산정에 반영하고 2년내 처분조건은 두번째 주담대에 대해 만기제한을 적용하지 않는다.

    내년 1월 이후 입주자 모집공고가 나는 주택사업장에 대해서는 중도금 대출 보증한도가 하향 조정된다. 수도권, 광역시, 세종시는 한도가 최대 6억원에서 5억원으로 줄고 기타지역은 지금과 같이 3억원을 유지한다. 보증비율도 90%에서 80%로 하향한다.

    양도세 중과와 맞물려 주시해야 하는 추가 정책으로는 임대차 시장 투명성 강화 방안이 남아 있다. 당초 지난달 주거복지로드맵에서 함께 발표될 예정이었으나 시장에 미칠 영향 등을 감안해 이달로 발표가 미뤄졌다.

    다주택자의 임대사업자 등록에 따른 인센티브, 임차인의 계약갱신청구권, 전월세상한제 도입 등 가격 규제 포함여부에 따라 시장이 크게 요동칠 수 있다.

    임대사업자 등록에 따른 인센티브가 미흡하고 임대료에 대한 가격 규제가 강화되면 다주택자들이 양도세 중과가 시행되는 4월 전 매물처분에 나설 수 있다.

    이 경우 내년 입주물량 증가와 맞물려 공급이 급증하며 시장이 큰 혼란을 겪을 수도 있다.

    한편, 지난 5일 부동산114가 회원 700여명을 대상으로 조사한 설문에서는 내년 주택시장에 영향을 미칠 주요 정책으로 다주택자 양도세 중과, 투기과열지구·투기지구 추가지정, 신DTI시행, DSR(총체적상환능력비율)도입, 중도금 대출 보증요건강화 및 보증비율 축소 등이 거론됐다.

    spnam@yna.co.kr

    (끝)
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