(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 서울 등 국내 주요 지역의 주택가격이 연초 급등 후 거래절벽에 빠지면서 실수요자들의 자기자본 확대 부담에 직면했다. 은행 주택담보대출이 반영하는 시세보다 호가가 높아 실질적인 주택담보인정비율(LTV)이 낮아지기 때문이다. 서울 대다수의 아파트가 매매가 6억원을 넘기면서 세금부담까지 가중됐다.

17일 KB부동산시세에 따르면 서울 3분위(상위 60%) 아파트 가격은 지난달 기준으로 5억9천940만원으로 집계됐다. 지난해 말까지 5억6천만원대였지만, 이제 6억원을 넘본다. 서울 3분위 아파트 가격은 지난 2016년 10월에 5억원을 처음 넘겼다.





서울 아파트 평균매매가는 7억원을 웃돌고 사실상 절반 이상의 아파트는 6억원 이상 줘야 살 수 있는 형편이다. 3인 이하 가구 도시근로자의 연소득(6천3만1천80원)을 꼬박 10년 모아야 하는 수준이다.

증여·상속을 받지 않고 서울에서 집을 사려면 10여년 이상을 기다려야 하니 주택 구매에 대출이 필수다. 양질의 일자리가 서울에 몰린 탓에 직장·주거 근접을 고려하면 가격에 맞춰서 가기도 쉽지 않다.

서울은 투기과열지구로 지정돼 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 적용된다. 실상 주택수요자는 LTV의 나머지보다 더 많은 자금을 준비할 각오를 해야 한다. 최근 주택 호가가 가파르게 뛰면서 실거래가가 주담대에서 반영하는 KB시세보다 높게 형성됐기 때문이다.

서울 마포구의 3천세대가 넘는 대단지 아파트 마포래미안푸르지오는 제일 작은 평수(전용면적 59.96㎡)의 일반 평균가가 9억6천만원으로 제시됐다. 올해 초에는 8억7천만원이었는데 당시부터 이 아파트는 9억원의 실거래가가 즐비했다. 지난달 초에는 2단지에서 10억500만원에 거래 사례가 출현했다.

거래절벽에 고무줄 호가가 심해졌고 시세에 웃돈이 붙은 호가가 여전하다. 특히나 서울은 재개발 지역이 아닌 이상 대단위의 도시정비가 되지 않아 같은 아파트 단지 내에서도 조망과 일조, 세부적인 위치에 따라서 가격이 천차만별이다. KB시세보다 수천만원에서 1억원 이상까지 매매가가 차이가 날 수 있다.

아파트 가격이 다소 낮은 3분위 아파트를 매수해도 KB시세보다 3천여만원 높게 거래하면 실질 LTV는 5%포인트가량 하락한다. 은행이 담보가치를 매매가보다 높게 인정하지 않기 때문에 체감 규제의 강도는 높아지게 된다.

3분위 아파트도 매매가 6억원을 눈앞에 두면서 세금부담은 커졌다. 매매가 6억원을 넘어서면 취득세율이 2%로 이전보다 두 배가 뛴다. 중개보수에 대한 상한 요율도 확대된다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "LTV는 국가에 따라서 다양하게 차주의 특성을 고려해 유연하게 적용하고 있다"며 "생애 최초 주택 구매자나 신혼부부의 LTV를 차등 적용하고 거주목적, 주택 구입 가격에 따라서도 다른 판단이 필요하다"고 말했다.

jhlee2@yna.co.kr

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