"오피스 자본환원율 보합권 전망…여의도 공급 확대"
"오피스 자본환원율 보합권 전망…여의도 공급 확대"
  • 이재헌 기자
  • 승인 2018.07.12 11:00
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(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 글로벌 상업용 부동산 서비스기업인 CBRE코리아가 오는 2020년까지 서울 오피스의 자본환원율(Cap.Rate)이 보합권을 보일 것으로 전망했다. 전반적인 신규 공급 제한과 임대료 안정 속에 여의도는 공급물량이 확대될 것으로 내다봤다.

CBRE코리아는 12일 리츠협회 세미나를 통해 오는 2022년까지 서울 오피스시장 자본환원율이 5%를 넘지 않을 것으로 예측했다.

예상대로면 서울 오피스 자본환원율은 2016년부터 4%대에 머물게 된다. 앞으로 국내 기준금리가 인상되면 자본환원율도 동반 상승하겠지만, 시장금리와의 스프레드(금리차)를 줄이면서 느리게 움직일 수 있다고 전망했다.





임동연 CBRE코리아 이사는 "2020년까지 국내 금리인상이 몇 회라고 단정 짓긴 어렵지만, 인상 기조는 예상할 수 있다"며 "자본환원율은 금리인상을 점진적으로 반영하면서 상승할 것이다"고 내다봤다.

자본환원율은 순영업소득(NOI)을 자산가격으로 나눈 값으로, 이 수치가 높으면 수익성이 커진다는 뜻이다. 중기적으로 오피스에서 상대적인 고수익은 유지되겠지만, 다른 상품 대비 매력은 이전보다 줄어들 수 있다는 의미다.

서울 오피스시장의 수요와 공급 측면 추세가 달라지는 점 등도 자본환원율에 영향을 끼치고 있다.

서울은 홍콩, 멜버른과 함께 올해 A등급 신규 오피스 공급이 작년 대비 5% 이하인 지역으로 꼽혔다. 이처럼 새 오피스 공급이 제한되면서 임대료 안정화를 노릴 수 있다. 도쿄와 베이징은 올해 오피스가 10% 이상 늘어나는 지역이다.

다만, 초과수요도 발생하기 어려운 환경으로 바뀌고 있다. 공유오피스가 부상해 임차 수요가 유동적이기 때문이다. 임차인들을 위한 어메니티(amenity·생활 편의 시설)도 강화하면서 비용 증가 요인도 일부 출현하고 있다.

올해 1분기 기준으로 서울 오피스의 평당(3.3㎡당) 명목 임대료는 도심권(CBD)이 10만4천989원으로 가장 비싸다. 강남권(GBD)과 여의도권(YBD)은 각각 8만9천903원, 7만6천186원을 나타낸다. 여의도권은 낮은 임대료에도 공실률이 16.7%로 상대적으로 높다. 서울 평균 공실률은 11.1%다.

올해 3분기부터 2020년 2분기까지 주요 대형 오피스는 도심권과 여의도권을 중심으로 진행될 예정이다. 이번 분기에 도심권에 센트로폴리스가 선을 보이고 내년 1분기에는 세운 재정비촉진지구 6-3, 1, 2구역에서 새 오피스가 모습을 드러낸다.

여의도는 2020년 2분기에 오피스 공급이 집중됐다. 11만평이 넘는 초대형 오피스인 파크원(Parc 1)이 준비 중이고 KB은행 본사와 여의도 우체국 부지 개발도 비슷한 시기에 완료될 예정이다.

임 이사는 "최근 5개년간 서울 오피스 임대료는 소폭으로 상승하고 있지만, 권역에 따른 차이가 존재했다"며 "공실률도 서울 전체적으로 보합세를 유지 중인데 여의도권은 개발수요가 많아서 공실률 해소에 시간이 걸릴 수도 있다"고 전했다.

jhlee2@yna.co.kr

(끝)

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