<잔치는 끝났나-글로벌 부동산 ①> 곳곳에서 이상 신호…거품붕괴 시작인가
<잔치는 끝났나-글로벌 부동산 ①> 곳곳에서 이상 신호…거품붕괴 시작인가
  • 문정현 기자
  • 승인 2018.10.30 13:33
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<<※편집자주 = 올해는 금융위기가 발생한 지 꼭 10년이 되는 해입니다. 위기를 극복하기 위한 각국 정부와 중앙은행의 노력에 힘입어 미국을 중심으로 글로벌 경제는 작년까지 유례없는 호황을 보여왔습니다. 하지만 무역전쟁과 신흥국 불안, 세계 곳곳에서 발생하고 있는 지정학적 리스크로위기가 재연될 수 있다는 우려가 고개를 들고있습니다. 위기는 반복된다는 10년 주기설마저 거론됩니다. 최근에는 글로벌 부동산 시장에서도변화가 감지되고 있습니다.중앙은행의 잇단 긴축 여파로 유동성 파티가 끝나면서 주택가격이 상승세를 멈추거나 하락세로 꺾일 조짐을 보이고있습니다. 글로벌 금융위기가 주택시장 붕괴로 시작됐다는 점을 고려하면 예사롭게 지나칠 수 없는 신호입니다. 연합인포맥스는 주요국 부동산 시장 상황과 전망을 담은 기획기사를 8회에 걸쳐송고합니다. >>



(서울=연합인포맥스) 문정현 기자 = 금융위기 이후 호황을 보이던 글로벌 부동산 시장이 둔화 조짐을 보이고 있다.

미국이 2015년 말 이후 기준금리 인상을 지속하고 다른 주요 중앙은행들도 속속 긴축으로 돌아서면서 부동산 시장에도 영향을 주고 있다.

트럼프 정권이 들어선 이후 확산하고 있는 보호주의와 각종 지정학적 불확실성으로 주식·채권 등 금융시장 변동성이 커진 가운데 부동산 시장마저 흔들리는 신호가 나타나면 시장 불안이 한층 커질 우려가 있다.

◇ 긴축에 제동걸린 글로벌 주택시장

글로벌 부동산 시장은 금융위기 이후 수년간 지속된 중앙은행의 저금리 기조에 힘입어 강세를 보여왔다. 중앙은행이 풀어놓은 막대한 양적완화 유동성이 부동산을 비롯한 각종 자산으로 흘러 들어가면서 가격을 밀어올렸다.

작년 4분기 국제통화기금(IMF)의 글로벌 주택가격지수는 약 160.08로, 2007년 4분기 158.72 수준을 뛰어넘었다. 지수는 금융위기 직후인 2009년 2분기 145.38까지 하락했으나 이후 꾸준한 상승세를 보였다.
 

 

 

 

 

 


<IMF 글로벌 주택가격지수>

하지만 글로벌 경기 회복에 중앙은행 긴축이 이어지면서 최근 글로벌 주택시장에도 경고등이 켜졌다.

미국 연방준비제도(Fed)는 지난 2015년부터 올해 9월까지 8번 금리를 올렸고, 올해 12월과 내년 세 차례 추가 인상이 점쳐지고 있다. 또 연준은 작년 10월부터 대차대조표 축소를 통해 유동성을 회수하고 있다.

캐나다중앙은행(BOC)은 작년 7월 7년 만에 금리 인상을 단행했고 올해 10월까지 네 차례 금리를 더 올렸다. 영국 중앙은행(BOE)도 작년 11월 10년 만에 기준금리를 인상했다.

홍콩은 미국 달러에 연동하는 페그제를 통화 제도로 채택하고 있어 연준이 기준금리를 인상하면 홍콩도 같이 금리를 인상한다. 잇따른 금리 인상에 못 이겨 홍콩상업은행들은 12년 만에 대출금리를 인상할 태세다.

이 여파로 미국과 홍콩, 캐나다, 영국 등 주요국의 주택가격이 하락하거나 매매가 주춤해지고 있다.

유로존 주택가격이 여전히 오름세를 나타내고 있지만 유럽중앙은행(ECB)이 연내 양적완화를 끝내고 내년 여름 이후 금리를 인상할 수 있다고 시사해 변화가 전망된다.

부동산 과열을 막기 위한 당국의 규제, 브렉시트 등 현지 요인들도 주택가격 상승의 발목을 잡고 있다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 







<글로벌 주요 도시 주택가격지수(뉴욕, 토론토).출처: 이코노미스트>

 

 

 

 

 







<글로벌 주요 도시 주택가격지수(런던, 시드니).출처: 이코노미스트>

◇ "사이클 2단계 진입…조정 시작될 것"

글로벌 부동산 시장이 금융위기 때만큼 파국으로 치달을 것으로 보는 시각은 거의 없지만 이대로 조정이 이어질 경우 경제에 타격을 줄 것으로 전망된다.

일반적으로 집값이 하락하면 이에 따른 소비 감소로 경기에 부정적인 영향을 주는 역자산 효과(anti wealth effect)가 나타날 우려가 있다.

특히 올해 들어 미중 무역전쟁 등의 여파로 선진국 증시와 신흥국 등 다른 자산이 불안하게 흔들리고 있어 상황이 더욱 좋지 못하다.

월가 머니마켓 트레이더, 주식·채권 애널리스트로 활동하던 금융전문가 존 루비노는 최근 미국 주택시장이 풍부한 유동성과 느슨한 신용 등으로 가격 상승이 가속화되는 1단계를 지나 "불안에 휩싸인 주택 소유자들이 파티가 끝나기 전 매도를 시도하면서 가격이 정체되고 공급이 급증하는 '2단계'로 들어섰다"고 진단했다.

마지막 3단계는 재고 증가로 판매자는 가격을 낮추고 이에 따른 악순환이 시작되는 상황이다. 매수자는 떨어지는 칼을 잡으려하지 않고, 이에 따라 판매자는 가격을 더욱 낮게 부르게 된다.

비즈니스인사이더(BI)는 글로벌 주택시장이 지역적 요인으로 인해 일반화하기 어렵다면서도 비슷한 현상이 일어나고 있다고 전문가의 발언을 인용해 보도했다.

중앙은행들이 주식·채권시장과 비교할 수 없을 만큼 규모가 큰 글로벌 주택시장을 되살리기 위해 사활을 건 결과로 주택시장이 회복세를 보였지만, 이제는 많은 고점 징후가 나타나고 있다는 것이다.

BI는 "금융과 주택시장이 10여 년간 누려왔던 느슨한 환경(easy environment)이 종말을 맞이하고 있다"며 "고가의 부동산 시장을 시작으로 전반적인 부동산 시장의 조정이 시작될 것"이라고 내다봤다.

jhmoon@yna.co.kr

(끝)

 


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