[홈플러스 리츠-①] 상장작업…투자구조는

(서울=연합인포맥스) 김용갑 기자 = 홈플러스가 증권신고서를 제출하며 리츠(REITs·부동산투자회사) 상장작업에 돌입했다.

리츠는 공모자금과 차입금 등으로 홈플러스와 홈플러스스토어즈가 소유한 점포 51곳을 매입한다. 홈플러스와 홈플러스스토어즈는 점포를 매각한 후에도 점포를 임차해 영업을 계속한다. 리츠는 홈플러스와 홈플러스스토어즈에서 임대료 등을 받으며 점포를 운영한다. 이런 수익 중에서 일부를 투자자에게 배당할 계획이다.

◇ 홈플러스 리츠 3월 말 상장…조 단위 공모

13일 업계에 따르면 한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사(이하 홈플러스 리츠)는 지난달 말 기업공개(IPO)를 위한 증권신고서를 금융당국에 제출했다.

홈플러스 리츠는 홈플러스스토어즈가 설립한 곳이다. 지난달 말 기준 홈플러스스토어즈 지분율은 100%다. 홈플러스 계열의 지배구조는 'MBK파트너스→한국리테일투자, 한국리테일투자이호→홈플러스홀딩스→홈플러스스토어즈→홈플러스' 등이다.

홈플러스 리츠의 공모가 희망범위는 4천530원~5천원이다. 공모 주식수는 3억4천547만8천280주다. 이로써 공모가 최하단 기준으로 공모총액은 1조5천650억원이 된다. 공모가 최상단 기준으로는 1조7천274억원이다.

공모 주식수의 80%는 기관투자자에게 배정된다. 나머지 20%는 일반투자자 몫이다. 수요예측은 이달 28일부터 다음 달 13일까지 실시한다. 유가증권시장 상장은 다음 달 말에 이뤄질 것으로 보인다.

공동대표주관사는 씨티그룹글로벌마켓증권과 골드만삭스증권회사 서울지점이다. 공동주관사는 미래에셋대우, NH투자증권, 노무라금융투자, 다이와증권캐피탈마켓코리아 등이다.

◇ 리츠, 홈플러스·스토어즈 점포 51곳 매입…공모자금·차입금 활용

홈플러스 리츠는 공모자금 등으로 홈플러스와 홈플러스스토어즈가 보유한 점포 51곳을 사들인다. 홈플러스 소유 44곳, 홈플러스스토어즈 소유 7곳이다.

매입가액은 공모가에 따라 달라진다. 공모가 최하단 기준으로 매입가액은 4조337억원이다. 공모가 최상단 기준으로는 4조2천646억원이다. 수요예측에서 홈플러스 리츠가 흥행하면 리츠가 점포 51곳을 비싸게 매입하는 구조로 설계된 셈이다.

공모가 최하단 기준으로 취득부대비용 1천947억원이 든다. 이에 따라 부동산 취득원가는 4조2천284억원이 된다.

예비비와 대출 관련 비용 등을 포함하면 홈플러스 리츠는 점포 51곳을 매입하기 위해 4조3천230억원이 필요하다.

그러나 리츠 공모자금은 공모가 최하단 기준으로 1조5천억원 정도에 불과하다.

공모자금은 리츠 재무상태표에서 자기자본에 속한다. 자기자본에는 공모자금 이외에 홈플러스스토어즈가 출자한 것이 있다. 이 금액에 공모자금을 더하면 리츠 자기자본은 총 2조2천368억원이다.

자기자본만으로는 점포 51곳을 살 수 없다. 이 때문에 홈플러스 리츠는 자금을 차입한다. 단기차입금 100억원, 장기차입금 1조8천89억원 등이다.

임대보증금 2천673억원도 활용한다. 홈플러스와 홈플러스스토어즈는 점포 51곳을 리츠에 매각한 후 임차해서 영업을 한다. 이때 홈플러스 리츠는 홈플러스와 홈플러스스토어즈에서 12~16개월분에 해당하는 임대보증금을 받는다.

홈플러스 리츠는 홈플러스와 홈플러스스토어즈에서 임대료를 받으며 점포를 운영·관리한다. 실질적인 관리는 한국리테일투자운용이 하게 된다. 홈플러스 리츠는 한국리테일투자운용과 자산관리위탁계약을 체결했다.

리츠는 운영수익 중 일부를 투자자에게 배당할 계획이다. 공모가 최하단 기준으로 연환산 배당률은 운영연도 1년차에 7.02%다. 운영연도 2년차에는 7.40%다. 연평균 배당률은 7.21%다. 다만 배당률은 확정된 것이 아니다.

홈플러스 리츠 관계자는 "예상 배당률은 사업계획이 모두 이뤄졌을 때 현실화될 수 있다"며 "실제 배당률은 목표치를 밑돌 수 있다"고 설명했다.

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