임대 후 분양·리모델링…"분양가 상한제 피해가자" 대책 분주
임대 후 분양·리모델링…"분양가 상한제 피해가자" 대책 분주
  • 이효지 기자
  • 승인 2019.07.12 09:48
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(세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 정부가 민간택지에도 분양가 상한제를 적용할 방침인 가운데 규제를 피해 가려는 재건축 단지들의 대안 찾지가 분주하다.

12일 국토교통부에 따르면 정부는 민간택지 분양가 상한제 적용지역이 일단 충족해야 하는 '최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다'는 조건을 완화해 적용 대상을 넓히는 방안을 검토하고 있다.

적용 시점도 상한제 시행 후 관리처분인가 신청 단지에서 입주자모집공고 단지로 확대할 가능성이 크다.

이렇게 되면 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피하고자 했던 단지들도 대거 상한제 적용을 받게 된다.

업계에서는 상한제 도입 시 강남 재건축 단지의 경우 분양가가 20~30% 내려 HUG가 제시한 분양가를 밑돌 수도 있다고 본다.

한 업계 관계자는 "현재 예상 분양가보다 15% 이상만 가격이 내려가도 추가부담금이 많이 늘기 때문에 재건축 조합이 사업 추진에서 손을 뗄 것"이라고 말했다.

이에 따라 사업성을 확보하기 위한 차선책으로 임대 후 분양, 리모델링 등을 선택하는 단지들이 나올 수 있다.

임대 후 분양은 의무 임대 기간이 지나면 분양가를 자유롭게 책정할 수 있어 상한제 적용을 받지 않는다.

용산 외인아파트 부지에 짓고 있는 '나인원 한남'은 HUG와 분양가 산정 문제로 갈등을 빚다 지난해 임대 후 분양을 선택했다.

다만 분양 때까지 금융부담이 적지 않은 데다 조합이 추진하기 어려운 방식이라는 지적이 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "나인원 한남은 금융사와 디벨로퍼가 도시개발사업으로 신속 추진했으나 재건축은 다수의 조합원이 참여해 추진력이 약할 수 있다"며 "차익을 빨리 회수하려는 조합원들은 의무 임대 기간을 부담스러워할 것"이라고 말했다.

고층 아파트의 경우 재건축으로 얻는 수익이 많지 않아 상한제를 피해 리모델링으로 선회할 유인이 충분하다.

리모델링은 가능 연한이 15년으로 짧은 등 재건축보다 인허가 기준이 덜 까다롭고 분양가 상한제는 물론 재건축 초과이익환수제, 조합원 지위양도 제한도 적용받지 않는다.

하지만 수직증축 시 내력벽 철거가 허용되지 않아 일반분양을 통한 시세차익을 기대하기 어렵고 리모델링 시장도 과열되면 정부가 용적률 제한 등의 규제를 꺼낼 수 있어 안전지대라고 하기 어렵다.

분양가 상한제를 수용하되 상한제 적용에 따른 손실을 최소화하고자 추가선택품목(옵션)을 늘리는 방법도 있다.

분양가 상한제가 도입되면 기본형 건축비와 가산비, 택지비를 합친 분양가를 심사받는데 이 항목들을 최대한 낮추는 대신 고급 자재 등을 옵션으로 바꿔 결과적으로 가격을 높일 수 있는 것이다.

김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 "기본형 건축비 세부 내역이 공개되지 않다보니 악용된다"며 "가산비와 옵션 등을 모두 포함한 전체 건축비의 상한이 정해져야 한다"고 말했다.

hjlee2@yna.co.kr

(끝)

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