(세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입을 사실상 확정하고 시행령 개정 등의 준비 작업에 들어간 가운데, 소위 로또 아파트를 막을 대책이 무엇일지를 두고 부동산 업계의 관심이 크다.

분양가 상한제 도입에 따라 분양가가 20% 이상 낮아질 수 있다는 전망이 나오고 그에 따른 규제 차익을 볼 수 있는 사례가 속출할 수 있다는 점에서 정부가 이를 피할 강력한 대책을 패키지 형태로 동반할 수 있다는 전망이 나온다.

김현미 국토부장관은 지난 12일 "분양가상한제를 시행했을 때 최초 수분양자에게 로또였다면 상한제를 하지 않았을 때 이익은 누가 가져가느냐는 의구심을 제기하는 분도 계신다"며 시세차익 환수의 필요성을 언급했다.

김 장관은 특히 전매제한 기간을 좀 더 길게 하는 방식 등을 통해 보완할 수 있다고도 했다.

다만, 부동산 업계는 전매제한을 강화하는 게 현 상황에서는 실효성이 크지 않을 것으로 보고 있다.

정부가 문제가 있다고 보는 고분양가 아파트들은 이미 장기보유특별공제를 통해 전매제한이 이뤄지고 있기 때문이다.

주택을 10년 이상 보유하면 9억원 초과분에 대한 양도소득세를 최대 80%까지 깎아주는데 입주 후 적어도 6~7년은 보유해야 어느 정도 공제를 받을 수 있다.

게다가 전매제한은 시세차익이 있다면 차익을 쥘 시기를 늦출 뿐이어서 진정한 의미의 환수 방법이라고 보기 어렵다.

이에 따라 채권입찰제를 적용하는 방안도 거론된다.

아파트 분양가와 주변 시세의 차이가 30％ 이상일 경우 청약자가 분양가 외에 2종 국민주택채권을 많이 매입한 순서대로 당첨되는 제도다.

차익을 환수할 목적으로 본다면 제로금리 수준으로 발행하더라도 예상 세입 규모는 작지 않을 수 있다.

다만 집값이 뛴다는 확신이 있다면 채권 상한액을 채워 입찰할 것이기 때문에 결과적으로 분양가만 높이는 결과를 낳을 수 있다는 지적도 있다.

또 국민주택 규모(85㎡ 이하) 청약자에게는 기존의 청약가점제에 추가 규제를 하지 말고 추첨제로 이뤄지는 중대형 평형에만 채권입찰제를 시행하는 방법도 거론된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 17일 "채권입찰제는 전매제한이나 실거주 의무 강화보다 강력한 방법"이라며 "중대형 평형을 대상으로 고민해불 수 있을 것"이라고 말했다.

환매조건부 분양도 시세차익을 거두는 방법 중 하나다.

이 제도는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 아파트를 분양하면서 이를 소유자가 매각할 경우 적정 이율만 곱해 공공기관에 매각하도록 하는 조건을 달고 분양하는 것으로 싱가포르와 우리나라 신혼희망타운 등에서 적용 중이다.

하지만 민간주택으로의 적용은 재산권 침해 논란을 불러올 수 있다.

공공택지 분양 아파트의 경우 공공재로서의 성격이 강해 공공기관이 과도한 시세차익 발생을 억제할 수 있지만 민간주택은 환매 주체 등 강제하기 어려운 측면이 있다.

이 밖에 LH가 택지를 비싸게 팔아 건설사나 조합의 이익을 줄이는 방법, 임대주택을 의무적으로 짓도록 해 차익을 간접적으로 거두는 방안 등도 거론된다.

김덕례 주택산업연구원 주택토지실장은 "분양가 상한제라는 가격 규제가 가지고 올 시장 왜곡이 불가피하고 부작용에 따른 후속조치도 잇따를 수밖에 없다"며 "시장 메커니즘을 해치지 않는 선에서 높은 분양가 문제에 접근해야 한다"고 지적했다.

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