LTV 70%·DTI 60% 적용…대환수수료까지 증액 가능



(서울=연합인포맥스) 정지서 기자 = 금융당국이 서민과 실수요자를 위한 저금리의 갈아타기 주택담보대출 상품을 내달 선보인다.

이른바 '갭투자' 피해자를 사전에 방지하기 위한 전세금반환보증 상품도 연내 출시된다.

금융위원회와 금융감독원은 23일 관계부처와 정부서울청사에서 주택금융개선 태스크포스(TF)를 첫 회의를 열고 이러한 방안을 논의했다.

이번 TF는 주택담보대출의 대환대출(refinancing)과 관련된 규제를 검토하는 게 핵심이다.

최근 미·중 간 무역분쟁과 경기하강 우려 등으로 금리의 절대 수준이 낮게 유지되는 가운데, 장·단기 금리 역전 현상이 지속하고 있어서다.

실제로 시중은행의 주담대 취급금리와 연동되는 금융채 5년물은 연 1.62%(19일 기준)로 지난해 1월 기록한 2.54%보다 약 1%포인트(p) 정도 내렸다. 신규 기준 코픽스(COFIX) 금리도 1.78%로 지난 1월(1.96%)과 비교하면 지속해서 하락하는 추세다.

금융당국은 단기금리보다 장기금리가 더 많이 하락하면서, 변동금리 대출보다 장기 고정금리의 대출금리가 낮아진 '금리 역전' 현상에 주목했다. 기존 주택담보대출을 고정금리로 갈아타려는 수요가 급증하고 있어서다.

이미 올해 1분기 중 고정금리 대출 잔액은 12조6천억원 늘어나며 최근 3년간 최대 증가세를 기록하기도 했다.

하지만 대환대출은 신규대출에 해당해 강화된 부동산 규제가 적용되는 탓에 대출자가 실질적으로 활용하기 어렵다는 지적이 많았다.

이에 금융당국은 2015년 출시한 안심전환 대출과 최근 시장 상황을 분석해 저가주택 보유자 중심으로 저리의 대환용 정책모기지를 공급하기로 했다.

일정 기간 고정금리가 적용되다가 변동금리로 바뀌거나, 5년마다 금리가 변동하는 형태의 '준고정금리' 대출도 대환대상에 포함할 예정이다.

또 대출한도 축소로 대환이 곤란하지 않도록 대환시 기존 정책모기지와 동일하게 담보인정비율(LTV) 70%와 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하기로 했다. 오히려 대환에 따른 중도상환수수료(최대 1.2%) 만큼은 증액할 수 있도록 배려했다.

구체적인 공급 규모와 적용 조건은 TF가 시장 상황을 고려해 결정할 예정이다.

다만 과거 안심전환대출이 2% 중후반의 금리로 공급됐던 만큼 2% 초반이 유력하다. 정책모기지 상품의 형평성을 고려해 대출자의 연 소득은 부부합산 7천만원, 담보주택 가격은 9억원 수준이 될 것으로 보인다.

금융위 관계자는 "그간 공급된 정책모기지 상품의 연 소득 기준 7천만원을 참고할 것"이라며 "안심전환대출 금리가 2%대 중반이었는데 이보단 낮은 수준으로 공급할 예정"이라고 설명했다.

만약 3억원(20년 만기)의 주택담보대출을 3.5% 금리로 이용하고 있는 대출자가 새롭게 출시될 정책모기지로 갈아타 2.4%의 금리를 적용받는다면 매달 원리금 상환액은 173만9천원에서 157만5천원으로 16만4천원이나 줄어들게 된다.

빌라촌을 중심으로 일부 지역에서 발생하는 전세금 미반환 피해사례를 위한 정책적 지원도 강화된다.

지난해 3월 기준 국내 전세 규모는 687조원을 넘어섰지만, 반환보증 상품의 가입액은 47조원에 불과하기 때문이다.

특히 전세대출보증기관과 전세금반환보증 기관이 다를 경우 반환상품 보증료율이 높아(0.13~0.22%) 가입을 꺼리는 소비자가 많았다.

이에 금융당국은 주택금융공사가 미반환 전세금을 우선 지급하고, 임대인에게 채권을 회수하는 프로그램을 마련하기로 했다. 주금공 대출 이용자의 반환 보증료 부담을 줄이는 대신, 다가구나 빌라에 거주하는 세입자도 가입이 가능하도록 할 방침이다.

또 전세대출보증을 이용할 때 전세금반환보증 가입 여부 확인을 의무화하고 이를 보증기관이 재확인하는 방안도 검토 중이다.

손병두 금융위 부위원장은 "시장금리 추이에 따라 기존 대출 이용자의 이자 부담을 줄일 수 있는 다른 대안도 금융권과 검토할 것"이라면서 "대환용 정책모기지가 은행의 가계부채 취급 유인 증가로 작용하지 않도록 인센티브 방안도 마련하겠다"고 설명했다.





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