[분양가 상한제 확대] 정부가 밝힌 궁금증 8문8답
[분양가 상한제 확대] 정부가 밝힌 궁금증 8문8답
  • 승인 2019.08.12 11:03
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◇ 제도 개선 배경은 무엇이며 집값은 안정되나

▲무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나, 최근 1년간 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높음. 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려. 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선해 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화를 도모.

▲분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내집 마련 부담을 가중시킬 우려. 분양가 상한제 시행 시기인 2007∼2014년 서울 집값은 안정세, 오히려 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장은 과열.

▲민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 하고, 주택 시장 전반의 안정에 기여. 국책연구기관(국토연)도 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격을 연간 1.1%포인트 하락시키는 효과가 있을 것으로 전망.

▲주택 공급 확대와 함께 분양가 상한제가 시행될 경우 장기간의 시장 안정화에 도움이 될 것으로 기대. 향후 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대할 예정.



◇ 적용대상 지역과 적용 시기는

▲법령 개정에 소요되는 기간을 고려 시, 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상. 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 것임.



◇ 후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되나

▲분양가 상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 '입주자 모집 공고 신청분'부터 적용될 예정으로, 후분양 단지에도 분양가 상한제는 '입주자 모집 공고 신청분' 부터 일관되게 적용될 예정.

▲전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가 상한제 적용 주택에는 동일하게 적용. 다만, 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로, 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 생각.



◇ 관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도한 것 아닌가

▲관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아님. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며, 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있음.



◇ 민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는

▲민간택지에 대한 거주의무 부과는 금번 주택법 시행령 개정 사항은 아니며, 주택법 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것은 아님.

▲9.13대책 이후 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중으로, 민간택지에도 분양가 상한제가 적용 가능하게 되는 만큼, 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토하겠음.



◇ 주택 품질 저하 우려는 없나

▲분양가 상한제는 건축비를 최신 기술 및 자재를 적용한 적정 품질의 아파트를 공급할 수 있는 수준으로 책정하고, 가산비를 통해 추가적인 품질 향상 소요 비용도 인정하고 있음.

▲이미 공공택지에서는 분양가 상한제를 의무 시행 중으로, 세종·위례 등 주요 공공택지에서 소비자가 선호하는 우수한 품질의 주택 공급이 기대되는 결과 청약 수요가 집중되고 있음. 과거 상한제가 적용된 대치·논현·서초 등 주요 민간택지에도 가격 대비 성능이 좋은 아파트가 공급된 바 있음.



◇ 소비자 권리는 높아지나

▲현 분양가 상한제는 분양가를 '택지비+건축비' 이하의 가격으로 설정토록 하는 제도. 주택 건설에 소요되는 비용(원가)을 고려하므로, 과거(1977년~1988년)의 획일적 분양가 규제와는 전혀 다른 제도임. 특히, 가산비를 통해 개별 사업장 특성을 탄력적으로 고려할 수 있음.

▲또한, 분양가 심사의 투명성·전문성·공정성을 강화하기 위해 분양가 심사위원회에 대한 제도 개선을 추진 중으로, 분양가격 세부 항목 공시와 분양가 심사 내실화 등을 통해 합리적인 분양가 설정이 기대됨.



◇ 공급 축소 우려는 없나

▲2007년 분양가 상한제 시행 후 2008~2009년 서울에서의 인허가 감소는 금융위기와 상한제 시행 전 밀어내기식 인허가에 따른 기저효과 때문임. 금융위기 충격이 완화된 2010년부터는 상한제 시행 상황에서도 상한제 이전 수준으로 충분한 물량의 인허가가 이뤄짐. 2008년 인허가 감소의 60% 이상은 정비사업 外 물량이며, 오히려 정비사업 물량(1.9만)은 상한제 시행 전인 2006년(1.5만)보다 많음.

▲과거 상한제 시행시기('07~'14년)에도 정비사업 인허가 물량은연평균 2.1만호로 '06년(1.5만호) 대비 높은 수준이었으며, 현재 서울 내 추진 중인 381개 정비사업 중 추진이 본격화 된 착공(85개), 관리처분인가(66개) 단지는 151개(약 13.7만세대)임.

▲향후 수도권 30만호 공급 계획에 따라 서울 내 4만호가 공급되고 기 조성 택지 활용과 도시 규제 개선을 통한 공급도 확대될 예정으로, 부담 가능한 수준으로 분양가격이 책정된 주택이 안정적으로 공급돼 실수요자의 내집 마련 부담이 완화할 것으로 기대.

(서울=연합인포맥스)

(끝)

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