"해외 부동산 투자수익률 하락세…모니터링 강화해야"
"해외 부동산 투자수익률 하락세…모니터링 강화해야"
  • 송하린 기자
  • 승인 2019.11.10 12:13
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(서울=연합인포맥스) 송하린 기자 = 해외 부동산 투자 규모가 급증하는 가운데 수익률이 하락하고 있다는 진단이 나왔다.

신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 10일 '해외 부동산투자 익스포저 급증에 대한 평가와 시사점'에서 "수급 불균형, 고평가 인식에 따른 가격부담, 운용기관들의 경쟁 심화 등으로 수익률이 하락하고 있어 전반적인 모니터링 강화와 사전적 리스크 관리가 필요하다"고 판단했다.

글로벌 부동산 통계업체인 리얼 캐피털 애널리틱스(RCA)에 따르면 글로벌 부동산 관련 대체투자는 금융위기 당시인 2009년 446조 달러를 기록한 뒤 작년 1천746조 달러까지 10년 만에 4배 규모로 성장했다.

신 선임연구위원은 글로벌 저금리로 인한 풍부한 유동성과 실물자산 수요확대 등으로 글로벌 부동산 관련 대체투자가 급성장했다고 설명했다.





그는 국내 대체투자도 국내외 부동산시장 호황을 틈타 부동산 관련 익스포저, 특히 해외 부동산 투자를 급속히 확대해왔다고 설명했다.

금융투자협회에 따르면 국내 대체투자펀드인 부동산펀드와 특별자산펀드 설정액은 2015년 이후 각각 연평균 30.54%, 22.76% 증가해 올해 9월 말 기준으로 각각 94조8천억원과 87조6천억원을 기록했다.

특히 해외부문 대체투자펀드 설정액은 부동산펀드가 2015년 말 12조3천억원에서 올해 9월 말 50조7천억원으로 늘었고, 특별자산펀드는 2015년 말 9조5천억원에서 올해 9월 말 40조9천억원으로 4년 만에 4배 이상 급증했다.





그는 부동산금융의 해외 익스포저가 급증한 원인으로 정부의 고강도 부동산 규제를 꼽았다.

저금리 기조의 장기화로 유동성이 풍부한 데다 정부의 고강도 부동산 규제와 경기둔화가 겹치면서 주식이나 채권과 같은 국내 전통자산이나 부동산의 매력이 상대적으로 저하됐기 때문이다.

문제는 해외 부동산투자 수익률이 하락세를 보인다는 점이다.

신 선임연구위원은 "해외 부동산투자시장의 과열 경쟁과 높은 수수료 구조로 인해 국내 증권사 및 자산운용사들이 과도한 비용부담에 직면했다"며 "이로 인한 수익률 악화는 계약갱신 시점에 환매 위험을 확대하는 요인으로 작용할 수 있다"고 경고했다.

특히 해외 대체투자펀드는 상품 구조상 판매사, 운용사, 에이전시 등 다양한 주체가 개입하는 데다 현지 부동산 거래 관행 등으로 인한 거래 상대방 리스크와 법적 리스크가 크고 환율변동에도 취약하다고 설명했다.

대체투자펀드의 경우 95% 정도가 만기가 정해져 있는 폐쇄형 사모형태로 운용되고 있어 시장 상황 변화에 따라 원하는 시점에 현금화가 어렵다는 문제를 안고 있다.

해외 부동산투자의 경우 이 리스크가 상대적으로 더 큰 것이 일반적이라고 신 연구위원은 덧붙였다.

신 선임연구위원은 해외 부동산투자에 대한 예상 투자수익률 지수 개발 등 가치평가 기법을 개발하고 이에 기초한 부문검사를 정례화해야 한다고 주장했다.

그는 "먼저 해외 부동산 투자물건별 현황 파악과 사업성 평가지표 발굴이 선행돼야 한다"며 "나아가 개발된 평가지표에 따른 정기적 리스크 파악과 필요시에는 개별 물건별로 정기 또는 특별 부문검사와 현장 점검도 필요하다"고 제안했다.

hrsong@yna.co.kr

(끝)

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