주산연 "내년 서울 주택매매 강보합세…아파트 1.2% 상승"

저금리, 학군수요에 비대출기반 수요자 가세

내년 2분기 변곡점 될 것…안정적 시장관리 필요



(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 정부의 고강도 규제에도 내년 서울 주택 매매시장이 아파트를 중심으로 강보합세를 띨 것이라는 전망이 나왔다.

분양가 상한제 확대시행과 양도소득세 중과세 한시 유예 종료 등이 몰린 내년 2분기가 주택시장의 변곡점이 될 것으로 예상됐다.

주택산업연구원은 25일 발표한 '2020년 주택시장 전망'에서 "서울 주택가격은 만성적인 서울 진입희망 대기수요와 누적적인 공급부족 심리, 학군수요 집중, 유동성 등 잠재된 상승 압력 요인으로 매매가격이 1.0%(아파트 1.2%) 상승할 것으로 예상된다"고 밝혔다.

올해 서울 주택시장은 올해 상반기까지 하락세를 보이다 6월 반등세로 돌아선 뒤 지속해 상승하는 상저하고의 형태를 나타냈다.

이달 16일 정부가 고가주택에 대한 대출을 전면 금지하는 등 고강도 규제를 쏟아내며 과열 분위기를 진정시키기 위해 나섰으나 상승 압력을 완전히 제거하기는 어려울 것으로 주산연은 분석했다.

주산연은 시가 9억원 이상 주택에 대한 금융규제가 강화됐던 지난 9월~11월 서울 아파트 실거래 사례를 분석한 결과, 시가 9억원 초과 거래 비중이 전체 건수의 29.3%로 나타나 대출에 의존하지 않는 비대출수요자 비중이 높았다고 지적했다.

권영선 주산연 책임연구원은 "서울 내 주택공급이 부족하지 않은 것은 사실인데 신규 진입하려는 수요, 서울에 살아야만 하는 수요가 있는 것도 사실이다"며 "재건축 사업장이 규제에 묶여있는 상태에서 조세, 대출, 분양가 상한제로 규제만 한다면 불안심리가 있지 않을까 한다"고 말했다.

전세 시장은 입주물량이 전년대비 소폭 감소하며 낙폭을 줄이겠지만 하락세를 뒤집지는 못할 것으로 내다봤다.

내년 전국 입주예정물양은 약 35만세대로 전년대비 5만 세대가 줄 것으로 예상했다.

다만 서울과 지방광역시의 경우 내년까지 입주물량이 증가하거나 2018년 수준을 유지하고 있어 하락세를 벗어나지는 못할 것으로 내다봤다.

전국적으로는 주택 매매가격은 보합, 전세가격은 -0.6%를 예상했다.

권영선 책임연구원은 "지방 아파트 시장은 대전, 대구, 광주 등 일부 지방광역시에서 신규 공급과 가격 변동을 주도하고 있다"면서도 "내년에도 지방 광역시를 중심으로 신규공급이 예정돼 지방광역시의 가격 상승폭은 축소될 것으로 본다"고 말했다.

한편, 주산연은 내년 주택시장의 5대 영향변수로 주택관련 대출규제, 분양가 상한제, 금리, 거시경제여건, 재개발·재건축 규제를 들었다.

김덕례 주산연 실장은 "2020년의 변곡점은 분양가 상한제와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 될 수 있다"며 "안정적인 서울주택시장 관리와 꾸준한 서울시 주택공급, 경제상황을 고려한 합리적 수준의 대출, 조세정책이 중요하다"고 조언했다.

이어 "3040세대의 시장진입과 함께 온라인 정보력이 확대되고 SNS를 통해 정제되지 않은 정보 범람의 부작용이 심각해지고 있다"며 "건전하고 균형감 있는 주택시장 정보의 유통관리체계 기반 마련이 중요하다"고 덧붙였다.

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