(서울=연합인포맥스) 김용갑 기자 = 보험연구원이 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 '마용성'(마포·용산·성동구) 아파트 가격거품이 크다고 진단했다.

서울 아파트 가격거품은 점차 축소될 것으로 내다봤다. 정부가 12.16 부동산 대책을 내놓는 등 집값을 잡겠다는 의지가 확고하기 때문이다.

윤성훈 보험연구원 선임연구위원은 2일 '서울 지역별 아파트 가격거품 가능성 검토' 보고서에서 이같이 분석했다.

윤성훈 선임연구위원은 보고서에서 거품의 주된 특성을 세 가지로 요약했다.

주된 특성은 ▲실제가격이 내재가치를 웃도는 등 실제가격이 비합리적인 모습을 보임 ▲비합리적인 가격이 장기간 유지됨 ▲가격 변동성이 커짐 등이다.

윤 선임연구위원은 로버트 실러 예일대 교수의 과대분산 테스트를 통해 서울 아파트 가격에 거품이 있는지 확인했다.

이 테스트에서 내재가치 변동성이 실제가격 변동성보다 크면 거품이 존재하지 않는 것으로 본다. 반면 내재가치 변동성이 실제가격 변동성보다 작으면 거품이 존재하는 것으로 해석한다.

윤성훈 선임연구위원은 내재가치 대리변수로 전세 가격을 사용했다.

분석결과에 따르면 서울 지역 아파트 가격거품은 2017년 4월 강남구와 용산구에서 시작됐다.

이후 대부분 지역으로 확대됐다. 서울 아파트 평균가격에 거품이 생긴 것은 2017년 9월부터다.

지난해 10월 기준 종로구, 중랑구, 강북구, 도봉구, 구로구, 금천구, 관악구 등 7개구를 제외한 나머지 18개구에서 아파트 가격거품이 형성됐을 가능성이 높다.

특히 강남 4구, 마용성, 양천구의 거품 정도가 더 큰 것으로 판단된다.

윤성훈 선임연구위원은 "12.16 대책이 강남 3구에 큰 충격으로 작용할 것"이라며 "또 정부의 주택가격 안정 의지가 단호하기 때문에 아파트 가격거품은 점차 축소될 것"이라고 전망했다.

앞서 정부는 지난해 12월 16일 종합부동산세 인상, 주택담보대출 규제 강화, 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대 등의 내용이 담긴 부동산 대책을 발표했다.

그는 "다만 저금리와 주요국의 주택가격 상승세 등이 거품해소에 부정적인 변수로 작용할 수 있다"고 진단했다.

이어 "아파트 소유에 따른 실효세율 상승으로 이들 전세가격이 단기적으로 상승할 가능성을 배제할 수 없다"고 분석했다.

실효세율 상승은 공시지가 현실화와 종부세율 인상 등을 말한다.

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