분양권 투자 쉽지 않을 듯…2차 풍선효과 가능성은 여전
분양권 투자 쉽지 않을 듯…2차 풍선효과 가능성은 여전
  • 이효지 기자
  • 승인 2020.02.20 16:09
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(서울·세종=연합인포맥스) 이효지 이민재 기자 = 정부가 조정대상지역에 대한 대출 및 전매제한 규제를 강화하는 대책을 추가로 내놓으면서 분양권 투자와 갭투자가 어려워질 것으로 보인다.

이미 1순위 자격 등 청약 요건이 까다로워진 데 더해 전매제한이 강화된 탓이다.

20일 정부가 발표한 2·20 부동산 시장 안정화 대책의 핵심은 조정대상지역에 대한 규제가 더욱 강화된 것이다.

1∼3지역으로 나뉘어 적용하던 조정대상지역 전매제한 기간을 이번에 일괄 1지역(소유권이전 등기시)으로 상향 조정된다.

이러한 당장 21일 이후 입주자모집공고를 하는 주택부터 적용된다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 "전매제한 규제를 일괄적으로 강화하면 입주때까지 분양권 전매가 금지돼 청약시장이 단기투자보다 실수요 위주로 재편될 가능성이 있다"고 말했다.

직방에 따르면 추가 조정대상지역 내 아파트 분양예정 물량은 올해 약 1만5천700가구로, 수원시는 '광교산더삽퍼스트파크' 등 1천세대가 넘는 대규모 단지가 5곳이나 된다.

이번 대책에 따라 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)이 60%에서 50%로 낮아지고, 1주택 세대가 주담대를 받을 경우 기존 주택을 2년 안에 처분해야 함은 물론이고 대출이 실행된 날로부터 2년 이내에 신규 주택으로 전입해야 한다.

나중에 사는 집으로 반드시 이사를 가야해서 갭투자를 목적으로 전세를 끼고 집을 사는 게 쉽지 않다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 1순위 청약자격 제한 등 기존 조정대상지역에서 적용되는 규제들이 발효하는 데 따른 투기수요 방어 효과로 급한 불을 끌 순 있을 것"이라고 말했다.

그는 다만 지역을 한데 묶음으로써 실수요자까지 밀어내는 부작용이 있다면서 실수요자를 어떻게 구제할지가 과제라고 지적했다.

개인별로 규제를 달리할 수 있는 총부채원리금상환비율(DSR)을 조정대상지역에 적용하는 방안은 이번에 논의되지 않은 것으로 알려졌다.

전문가들은 대부분 유동성이 많은 상황에서 다른 지역으로의 또 다른 풍선효과가 나타날 가능성은 여전하다고 봤다.

구리시는 2023년 별내선 개통 등 교통환경 개선이 부각되면서 올해 들어 집값이 2.31% 올랐고 화성시도 높은 상승률을 나타내고 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "봄 성수기를 맞아 수도권 남부 전체로 풍선효과가 확산할 가능성도 있는 상황"이라며 "실수요자 구매심리를 진정시키려면 공급대책을 포함한 종합적이 정책이 필요하다"고 지적했다.

양지영 양지영R&C연구소 소장은 "12·26부동산 대책에서 제시했던 가로주택정비사업 및 준공업지역 개발 활성화 등을 구체화하는 방안, 3기 신도시 개발 속도화 뿐만 아니라 추가적인 공급대책들이 시급하다"고 말했다.

대증요법식 대책으로는 한계가 있다는 지적도 나온다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "저금리와 풍부한 부동자금이 주택시장으로 유입되고 있어 주택가격과 거래동향, 청약상황 등의 모니터링을 지속해 과열이 발생하거나 확산할 우려가 있는 지역을 규제지역으로 지정하는 등 거래시장을 단속하는 방법 외엔 당장 뾰족한 집값 안정 수단을 찾기 어려워 보인다"고 지적했다.

한 부동산시장 전문가는 "주택가격이나 거래동향을 통해 정부 대책의 효과를 확인하려면 최소한 한 사이클, 적어도 6개월은 필요하다. 잦은 대책이 오히려 주택정책에 대한 신뢰를 훼손하는 것은 아닌지 살펴볼 필요가 있다"고 했다.

hjlee2@yna.co.kr

(끝)

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