한국어
English
코로나19 확진자수가 급증한 미국 뉴욕, 일본 도쿄를 비롯해 유가 하락에 타격을 입은 브라질 또한 상업용 부동산 임대수입이 줄어들 가능성이 커졌다.
13일 최근 1개월 이내 나온 뉴욕, 브라질, 도쿄 등 해외부동산 공모펀드 운용보고서에 따르면 한국투자신탁운용은 '뉴욕오피스 부동산펀드1호'와 관련해 오는 8월3일 지급될 제1기 분배금은 코로나 사태로 인해 계획보다 다소 감소할 것이라고 밝혔다.
이 펀드는 미국 뉴욕의 195 Broadway 빌딩에 투자하고 있다.
펀드 설명에 따르면 빌딩 임대율은 올해 4월말 기준 98%로, 현재 공실률 2% 중 1%에 해당하는 1층 상업용 공간은 미국 유명 패션브랜드사와 임대차 조건 협의 중이나 코로나 사태로 인해 공실 기간이 다소 길어질 것으로 예상됐다.
한국투자신탁운용은 "코로나 사태로 일부 임차인(주로 리테일 임차인)의 경영악화로 인한 임대료 감면, 유예요청 및 신규임차인의 인테리어 공사기간 연장에 따라 임대수입 감소가 발생할 것"이라며 "코로나 사태로 신규임차인의 인테리어 공사가 중단됨에 따른 임대수입이 감소할 것"이라고 예상했다.
이에 펀드는 "오피스 임차인의 임대료가 전체 수익의 대부분을 차지하고 있어, 해당 임차인이 안정적으로 임대료를 납부하는지 지속해서 관리 및 모니터링할 계획"이라고 밝혔다.
일본 도쿄의 오카토쇼지 빌딩에 투자하는 오피스 관련 부동산펀드는 펀드 설정일로부터 3년내 매각을 목표로 하고 있다.
한국투자신탁운용은 '도쿄중소형오피스부동산펀드1호'와 관련해 "현 임차인과의 조기 임대차 갱신 협상과 매각을 동시에 진행할 예정"이라며 "단일 임차인인 본건 자산의 특성상 가장 중요한 부분인 임차인이 안정적으로 임대료를 납부하는지 지속해서 모니터링할 계획"이라고 밝혔다.
이 펀드가 투자한 오카토쇼지 빌딩은 현재 일본 금융중개회사인 오카토상사가 100% 임차하고 있다.
오카토상사는 1997년 건물 준공 시부터 약 20년간 건물을 사용해 왔고, 2008년에 매각한 후에도 매각 후 재임대(Sale & Leaseback) 형태로 사용해왔다. 잔여 임대차 계약 기간은 약 1년 11개월이다.
다만, 이 펀드들은 달러와 엔화에 대한 환 헤지를 대부분 마친 상태다.
한국투자운용의 '뉴욕오피스 부동산펀드1호'는 투자 원금의 100%에 대해 달러-원 CCS 계약을 맺고 있다. '도쿄중소형오피스부동산펀드1호' 역시 투자 원금의 60% 대해 원엔 포워드 계약을 통해 환헤지를 하고 있다.
최근 코로나19 확산에 따른 경기 둔화에 유가 하락까지 겹친 브라질도 사정은 비슷하다.
미래에셋자산운용의 '미래에셋맵스프런티어브라질월지급식부동산투자신탁1호(분배형)'은 "지속적인 방역으로 임차인 감염 예방에 주의를 기울일 예정이며, 시장 임대료 추이를 면밀히 분석하여 주요 임차인의 3년차 임대료 조정 협의를 최대한 유리한 조건으로 진행할 예정"이라고 밝혔다.
이 펀드는 브라질의 호샤베라 타워라는 오피스에 투자했으며, 임대율은 약 97.8% 수준이다.
미래에셋자산운용은 "현재 본건 자산 내 대부분의 임차인 또한 주정부 의 사회적 거리두기 정책으로 인해 재택근무를 하고 있으며, 당사는 자산 내 코로나19 확산방지를 위해 선제적으로 방역 조치를 실시했다"고 밝혔다.
다만, 원유, 원자재 수출과 중국 교역에 의존하는 브라질 경제의 불확실성이 커지면서 헤알화 환율은 지난 4월29일 종가기준 221.74원까지 급락한 상태다.
브라질 환율 하락으로 인해 선순위대출 약정서에 의거한 LTV 위반사항(LTV 70%이하 유지 의무)이 지난 4월23일 발생했다고 운용사는 설명했다.
미래에셋자산운용은 "오는 6월 22일 예정된 선순위대출 만기에 대한 계약 연장을 추진하고 오피스 시장의 매매 동향 또한 면밀히 관찰할 예정"이라며 "시장내 본건 자산의 경쟁력 강화 및 임차인 만족도의 개선을 위해 오피스 단지 내 공용 공간을 개선하는 컨설팅 업무를 진행중"이라고 설명했다.
syjung@yna.co.kr
(끝)
본 기사는 인포맥스 금융정보 단말기에서 08시 21분에 서비스된 기사입니다.
정선영 기자
syjung@yna.co.kr