[고준석의 부동산밸런스] 평생의 꿈인 내 집 마련은
[고준석의 부동산밸런스] 평생의 꿈인 내 집 마련은
  • 연합인포맥스
  • 승인 2020.07.15 10:33
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맞벌이 부부인 Y씨는 아직도 전셋집을 벗어나지 못하고 있다. 그녀는 평생의 꿈인 내 집 마련을 하기 위해 계속 노력하고 있었다. 하지만 남편은 매번 매수 시점이 아니라며 반대하기 일쑤였다. 지금까지 아파트 가격이 너무 많이 상승했기 때문에 앞으로 가격은 분명히 하락할 것이고 그때 아파트를 매수하자고 주장하고 있다. 또 남편은 강력한 부동산 규제정책이 나오고, 분양가상한제가까지 시행되면 가격은 내려갈 것이라고 확신하고 있다. 그런데 남편이 고집을 부리는 사이에 아파트 가격은 2~3억원 정도 오른 상태다. 게다가 전세가격도 꾸준히 상승하고 있다. 주변에서는 하루빨리 아파트 매수하는 것이 좋다고 하는데, 언제쯤 내 집 마련을 해야 하는 것인지 걱정이다.

일반적으로 아파트 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 수요보다 공급이 많으면 가격은 내려간다. 하지만 수요보다 공급이 적으면 가격은 상승한다. 특히 아파트 가격에 영향을 주는 기준금리(0.5%)는 당분간 저금리 기조를 유지할 태세다. 이로 인해 투자할 곳을 찾지 못하는 유동자금이 빠른 속도로 증가하고 있다. 한국은행에 따르면 지난 4월 말 기준 시중 통화량(M2)은 3천18조원을 넘어서고 있다. 이렇게 풍부한 뭉칫돈은 아파트 가격 상승에 지대한 영향을 미치고 있다. 아파트 가격을 잡기 위해서는 공급정책은 필수다. 세금을 올리고, 대출만 규제해서는 역부족이라는 뜻이다. 서울의 아파트 가격은 지난 3월 중순부터 8주 연속 떨어졌다. 하지만 지난 5월 중순부터 가격은 다시 상승세로 돌아서고 말았다. 한국감정원에 따르면 지난 6월 전국의 주택가격은 서울 0.13%, 수도권 0.49%, 지방 0.33% 상승한 것으로 나타났다. 급기야 6·17 대책에 이어 7·10 대책까지 나오게 된 이유다.

한편 오는 7월 말부터 민간택지 일반분양에 대하여 분양가상한제가 시행되면 아파트 가격에는 영향을 줄 수도 있다. 분양가상한제는 토지가격(감정가)에 표준건축비와 시공사의 이윤을 고려해 분양가를 정하는 것을 말한다. 즉, 주변의 아파트 시세보다 일반분양가가 싸다는 뜻이다. 우선 아파트 재건축에 따른 조합원의 추가 부담은 늘어나고, 자본수익은 줄어든다. 그러면 재건축 추진은 당분간 답보 상태가 될 수 있다. 주로 재건축 아파트는 실수요자보다 투자자가 매수하는 경우가 많은 편이다. 그런데 투자에 따른 기대수익이 담보되지 않으면, 투자자는 그 매력을 느끼지 못할 것이다. 그러므로 재건축 아파트 가격은 내려갈 가능성이 커진다. 다만, 사업성이 좋은 재건축 아파트의 경우에는 가격이 떨어지지는 않을 것이다.

반면 신축 아파트의 가격은 상승할 가능성이 높다. 최근 들어 신축 아파트를 선호하는 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 신축 아파트의 장점은 80·90년대에 지어진 아파트에서는 찾아볼 수 없었던, 커뮤니티(사우나, 수영, 헬스, 골프, 키즈룸, 스터디카페 등)의 경쟁력 때문이다. 그동안은 신축 아파트의 주된 공급 수단은 재건축이었다. 하지만 재건축이 순조롭게 추진되지 못할 경우 신축 아파트는 공급 부족 현상을 초래할 수도 있다. 그러면 신축 아파트에 대한 수요가 더 집중되면서 가격은 상승할 수 있다. 당분간은 재건축과 신축 아파트의 가격은 각각 다르게 움직일 것으로 보인다.

그렇다. 당연히 내 집 마련에 있어 매수 시점은 중요하다. 다만, 아파트 가격추이만 가지고 매수 시점을 판단하면 과잉 일반화의 오류에 빠질 수 있다. 예를 들어 신축 아파트 가격만 상승했는데, 마치 전국의 아파트 가격이 상승한 것처럼 착각할 수도 있다. 서울지역의 일부 재건축 아파트 가격만 내려갔는데, 전국의 아파트 가격이 전부 내려간 것처럼 착각할 수 있다. 거래절벽 상태에서 급매로 거래된 한두 건의 아파트 가격이 올랐거나 떨어질 수 있다. 그런데 마치 한두 건의 거래가 그 지역 전체의 아파트 가격이 올랐거나 떨어진 것처럼 착각하게 만들 수도 있다. 그러므로 가격이 떨어질 때까지 매수 시점만 저울질하다 가는 오히려 매수 시점을 놓치는 수가 있다. 따라서 실수요자는 자금계획이 세워졌다면 매수할 동네를 발로 뛰면서 하루빨리 내 집 마련에 나서는 게 좋다.

(고준석 동국대 법무대학원 겸임교수)

 

 

 

 


 

 

 

 

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