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위킹맘인 H씨는 무주택자다. 그녀는 내 집 마련을 하기 위해 지난 1년 동안 경매책을 10권 정도 탐독하며 공부하고 있다. 그러던 중 마음에 쏙 드는 아파트가 경매로 나와 입찰에 참여해 보려고 한다. 이렇게 그녀가 경매에 나선 것은 부족한 종잣돈 때문이다. 만약 아파트를 시세로 산다면 매수 시점은 지금이 아닌 2~3년 뒤로 미뤄야 할 형편이다. 남편도 경매에 나서는 것을 적극적으로 응원해 주고 있다. 그런데 막상 경매에 나서려고 보니 혹시라도 '권리분석을 잘못해서 손해를 당하면 어떡하지'라는 걱정도 된다. 그렇다고 경매를 포기할 수는 없는 상황이다. 그녀는 경매에 성공하기 위해서는 어떠한 것에 주의해야 하는지 궁금해졌다.
최근 들어 경매에 관심을 가진 사람들이 증가하는 추세다. 경매를 내 집 마련의 수단으로 생각하는 무주택자가 늘어나고 있기 때문이다. 신한은행 경매 플랫폼인 신한옥션SA에 따르면 지난해 말 기준 경매시장의 규모는 2018년(26조8천억원) 대비 2조원이 늘어난 28조8천억원으로 나타났다. 경매물건 중에서는 아파트의 경쟁률이 가장 높은 편이다. 시장 규모는 2018년(3조3천억원) 대비 7천억원이 증가해 4조원을 넘어섰다. 또한 지난해 말 기준 평균매각가율은 80.43%로 나타났다. 이것은 다가구(69.09%), 다세대(70.84%), 오피스텔(69.93%)에 비해 비교적 높은 편이다. 아파트의 경쟁자도 6.46명으로 다가구(3.38명), 다세대(3.81명), 오피스텔(4.20명)보다 치열한 편이다. 올해 1~8월 기준으로 아파트의 평균매각가율은 85.09%, 경쟁자는 7.28명으로 지난해 대비 경쟁률은 더 높아졌다. 참고로 올해 같은 기간 서울지역 아파트의 평균매각가율은 102.38%, 경쟁자는 6.72명으로 나타났다.
경매가 내 집 마련 방법으로 매력적인 이유는 청약보다 경쟁률이 치열하지 않기 때문이다. 게다가 경매는 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점도 있다. 하지만 경매로 내 집 마련에 성공하는 것은 쉬운 일은 아니다. 기본적으로 경매에 성공하려면 처음에 세운 목표가 흔들리지 않아야 한다. 그리고 다음 3가지에 대해서 주의하자.
첫째 경매는 물건에 대한 목표설정이 명확해야 한다. 매수할 물건이 정해지지 않으면 물건 사이에서 오락가락하다가 놓치게 된다. 즉, 내 집 마련이 목표라면 아파트, 은퇴 준비라면 꼬마빌딩 등으로 물건을 정해 놓아야 한다는 얘기다. 그래야 아파트와 빌라 및 단독주택 사이에서 헤매지 않는다. 내 집 마련이 목표라면 수익형 부동산인 상가 등에는 기웃거리지 말아야 한다. 오로지 아파트 매수에만 집중하라는 뜻이다.
둘째 경매는 매수자의 관점에서 단순화시키자. 경매절차에는 채권자, 채무자, 소유자, 매수자, 대항력을 갖춘 임차인, 소액임차인, 임금채권자, 유치권자, 법정지상권자 등의 이해관계자들이 참여하게 된다. 권리분석도 매수자 입장에서 하면 어렵지 않다. 매수자는 자신을 중심으로 경매에 참여하는 것이 유리하다. 예를 들어 대부분의 매수자는 매각금액은 채권자들에 어떻게 배당되는지 그 배당절차까지 알려고 한다. 그런데 매수자는 얼마에 매수할 것인지 입찰금액에 대해서만 집중하면 된다. 왜냐하면 매수자는 배당요구종기일을 기준으로 모든 권리분석을 끝낼 수 있음으로 배당절차를 몰라도 문제가 되지는 않는다.
셋째 경매는 미래가치(자본수익 + 임대수익)가 1순위다. 그런데 대부분 매수자는 권리분석이 전부인 것으로 생각하는 경우가 많다. 매수인이 인수하는 권리가 전혀 없고, 1차 감정가보다 싸게 낙찰받는 것만 목표로 삼아서는 곤란하다. 왜냐하면 물건에 미래가치가 없다면 실패한 것이기 때문이다. 즉, 매수가격은 시세대비 자본수익이 담보되어야 한다는 뜻이다. 참고로 미래가치를 제대로 판단하기 위해서는 현장탐방을 통한 전월세 및 매매시세 등을 기초로 부동산에 대한 안목을 키워 나가야 한다.
경매의 가장 큰 장점은 싸게 살 수 있다는 것이다. 반면 권리분석을 잘못해서 손해를 볼 수 있는 단점도 도사리고 있다. 그런데 경매로 손해를 당하는 경우는 권리분석으로만 생기는 것은 아니다. 미래가치를 제대로 판단하지 못해 손해를 당하는 경우도 많다. 따라서 경매로 내 집 마련에 성공하기 위해서는 권리분석에만 치우치지 말고 미래가치도 정확하게 판단할 수 있는 안목을 키워야 한다는 사실을 명심하자. (고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수)
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