뉴욕시 상업 부동산 시장 압박에 CMBS 위험 증가

(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 뉴욕시 상업 부동산 시장에 대한 압박이 커지면서 이를 담보로 한 상업부동산저당증권(CMBS)에 대한 위험이 커질 수 있다는 우려가 있다고 월스트리트저널이 18일(현지시간) 보도했다.

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 주요 확산지로 문화와 관광의 중심지인 뉴욕이 지목되면서 호텔과 점포들의 부동산 거래 가격이 하락했고, 이는 관련 대출에도 타격을 줄 수 있어 은행들이 예의주시 중이다.

특히 투자자들이 뉴욕을 주목하는 것은 월가가 이러한 대출을 쪼개 채권으로 묶어 전 세계 연기금과 자산운용사에 팔아왔기 때문이다.

전국 상업용 부동산 시장의 바로미터인 뉴욕시 주요 부동산을 담보로 한 대출 가격이 하락하면서 CMBS 시장에 대한 우려도 커지고 있다.

저등급 CMBS 가격은 최근 몇 주간 하락세를 보여왔다.

트렙 자료에 따르면 BB 등급의 CMBS 채권 지수와 10년물 국채 금리와의 스프레드는 지난 15일 기준 대략 20%포인트까지 벌어졌다. 이는 금융위기 이후 최대폭이다.

은행들에 따르면 일부 채권은 신용등급과 산업에 따라 달러당 70센트에서 50센트까지 떨어지기도 했다.

코로나19 팬데믹으로 많은 미국인이 재택에 돌입하고, 대면 쇼핑을 줄이면서 부동산의 공실이 커지고 있다. 이에 따라 관련 채권 가격도 하락하고 있다.

웰스파고 보고서에 따르면 상업용 모기지 증권이 발행된 100개 이상의 건물 가치는 올해 평균 27%가량 하락했다.

MP증권 크레디트 파트너스의 대니얼 맥나마라 대표는 "2008년 금융위기 당시 금융시장의 고통은 거주용 MBS였으며, 2015년에는 에너지 산업이었다"라며 "2021년에는 모두 상업용 부동산과 그와 연계된 증권들이 될 것"이라고 경고했다.

미드타운 맨해튼에 위치한 로열턴 호텔은 지난달 MCR 파트너스에 4천100만달러에 매각됐다. 이는 2017년에 매매된 가격에서 25% 떨어진 가격이다.

미드 패킹 지구에 럭셔리 호텔 스탠더드 호텔은 4천500만달러의 대출이 3개월째 연체돼 채권단과 협상에 들어간 상태다.

상황이 이렇다 보니 일부 투자자들은 뉴욕시 부동산 프로젝트에서 거리를 두려는 모습을 보인다고 저널은 전했다.

트렙 자료에 따르면 올해 들어 10월 초까지 상업 부동산 대출 규모는 50% 이상 감소했다.

도시의 대형 부동산 프로젝트 개발 속도도 느려지고 있다.

주요 5개 자치구에 올해는 CMBS와 연계된 5천만달러 이상의 대출은 한 건도 없었다.

로펌 리드 스미스의 조디 슈바이머 파트너는 "지금 뉴욕 부동산을 인수하는 것은 정말로 투기성이라고 봐야 한다"며 그만큼 미래를 예측하기 힘든 상황이라고 말했다.

그는 대출 가격과 부동산 가격이 안정될 때까지는 뉴욕 부동산 프로젝트에서 대출자들이 멀리 떨어져 있을 것을 권고했다.

미국 상업용 모기지 증권 시장은 3월과 4월에 코로나19로 타격을 크게 받은 이후 아직 완전히 회복되지 못하고 있다.

일부는 펜데믹 장기화로 시장이 반등하는 데 더 오랜 시간이 걸릴 것으로 예상하고 있다. 특히 전문가들은 상업용 모기지 증권은 대출의 복잡함 때문에 다른 채권보다 반등에 더 오랜 시간이 걸린다고 주장한다.

5개 자치구에 상업용 부동산을 담보로 한 30억달러 이상의 대출이 현재 연체 상태이며, 채권단과 협상에 들어간 대출은 추가로 40억달러에 달한다.

뉴욕 부동산 시장은 9.11테러와 2008년 금융위기 이후에도 빠르게 회복됐다는 점에서 많은 이들이 전체 시장의 붕괴를 예상하지는 않는다.

그럼에도 코로나19에 따른 더욱더 느린 회복은 상대적으로 더 위험한 투자를 꺼리게 만들고 이는 시장의 회복을 늦출 것이라고 전문가들은 경고했다.

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