[고준석의 부동산밸런스] 신도시 사전청약 전략

사내 커플인 A씨는 6년차 맞벌이 부부다. 결혼 당시에는 월셋집에서 시작했지만, 지금은 그나마 전셋집에 살고 있다. 하지만 전셋값이 계속 오르고 있어 3기 신도시 사전청약을 통해 내 집 마련에 나서려고 한다. 회사가 강남에 있어 출퇴근이 편리해 보이는 하남교산에 관심을 두고 있다. 그런데 친구 얘기로는 하남으로 이사하면 당첨확률이 높다고 한다. 신도시 사전청약을 어떻게 준비하면 되는지 궁금하다.

국토교통부 발표에 따르면 오는 7월부터 3기 신도시 사전청약을 한다. 올해 총 3만200가구가 차례대로 분양될 예정이다. 7월 4천400가구, 10월 9천100가구, 11월 4천가구, 12월 1만2천700가구가 사전청약을 통해 공급된다. 관심 지역으로는 위례신도시 400가구(7월), 성남복정1 1천가구(7월), 남양주왕숙2 1천400가구(10월), 성남복정2 600가구(10월), 성남신촌 300가구(10월), 성남낙생 900가구(10월), 하남교산 1천가구(11월), 과천주암 1천500가구(11월) 등이다. 서울과 수도권에 거주하는 무주택자에게는 내 집 마련의 좋은 기회다. 특히 하남 교산지구와 남양주 왕숙지구는 각각 지하철 3호선, 9호선이 연결되는 것으로 확정됨으로써 무주택자들의 눈길이 쏠리고 있는 곳이다.

신도시의 분양가는 주변 시세보다 싸게 책정될 것으로 보인다. 물론 현시점에서 분양가를 정확하게 알 수는 없다. 그러나 사전청약 대상지 모두 분양가상한제가 적용되기 때문에 주변 시세보다 낮은 가격에 분양할 것으로 예상된다. 그렇다. 사전청약이 당첨으로 이어지는 것은 아니다. 거주자 우선공급 정책에 따라 당첨 확률에 차이가 생길 수 있다. 전략이 필요한 이유다.

신도시 사전청약 우선공급 비율은 해당 시·군 2년 이상 거주자에게 30%, 경기도 2년 이상 거주자에게 20%, 수도권 거주자에게 50%가 공급된다. 다시 말해 주택건설지역이 서울·인천인 경우에는 서울 또는 인천(투기과열은 2년 이상) 거주자에게 50% 우선공급된다. 그리고 나머지 50%는 수도권 거주자에게 공급된다. 주택건설지역이 경기도인 경우에는 해당 시·군지역에 1년(투기과열은 2년) 이상 거주자에게 30%가 우선공급 된다. 그리고 경기도에 6개월(투기과열지구 2년) 이상 거주자에게 20% 우선공급이 되며, 수도권 거주자에게 50%가 공급된다.

예를 들어 하남교산에 사전청약을 하는 경우 서울과 인천에 거주하는 사람은 수도권 거주자에게 공급하는 50%에만 해당하게 된다. 경기도에 2년 이상 거주한 사람은 경기도 거주자에게 우선 공급되는 20%에서 1차 경쟁을 하고, 수도권 거주자에게 공급하는 50%에서 2차 경쟁을 할 수 있다. 그런데 주택건설지역인 하남시에 2년 이상 거주자는 해당 시군에 공급되는 30%에서 1차 경쟁을 하고, 경기도 거주자에게 공급되는 20%에서 2차에서 경쟁을 하게 된다. 그리고 수도권 거주자를 선발하는 50%에서 3차까지 경쟁할 수 있다. 총 3번의 기회가 주어지는 셈이다. 다만 해당 주택건설지역 거주자 우선 공급의 경우 현재 거주 중이면 거주기간을 충족하지 않아도 본 청약까지 거주기간을 충족시키면 사전청약을 신청할 수 있다.

사전청약 당첨자는 본 청약 전까지 재당첨 제한을 적용받지 않는다. 하지만 본 청약 시점에 최종 입주자로 확정되면 재당첨 제한을 적용받는다. 또한 사전청약 당첨자인 경우에도 다른 주택의 청약에 당첨될 수 있으며 주택 구입도 가능하지만, 사전청약에 당첨된 주택에는 입주할 수 없다. 참고로 3기 신도시의 경우 4월 29일부터 오픈하는 누리집 www.3기신도시.kr에서 청약 일정 알리미 서비스를 신청하면 정확한 청약 일정 및 관련 정보를 사전에 안내를 받을 수 있다. (고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수)

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