(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 연기금들의 부동산 투자가 수익률 장벽에 막혀 임대주택 공급으로 이어지지 못하고 있다. 늘어난 유동성을 임대주택 시장으로 돌려 주거안정을 도모할 수 있는 정책 지원이 필요하다는 목소리도 커지고 있다.

21일 리츠업계에 따르면 올해 3분기 들어 펀드를 통한 오피스 빌딩 거래만 10건에 이르는 등 연기금들의 부동산 투자가 활기를 띠고 있지만 주택 시장의 수익형 부동산인 임대주택 투자는 수익률을 맞추지 못해 단 한 건도 없는 것으로 알려졌다.

현재 업계에서 예상하고 있는 임대주택 투자수익률은 연 5%로 연기금들이 상업용 부동산에서 거두고 있는 연 7%보다 낮다. 임차기간이 1년 내외로 짧고 면적 대비 관리비 부담이 큰 임대주택의 특성상 연 8% 이상의 수익률이 나와야 투자유치가 가능할 것으로 전망된다.

서민석 코람코자산신탁 이사는 "시장 조사자료를 바탕으로 수차례 시뮬레이션해봤지만 최대 5%를 넘기 어려웠다"며 "경쟁 상품인 오피스 빌딩에 비해 진입 장벽이 낮아 자산가치 유지가 어려운 점도 고민"이라고 말했다.

정부에서는 임대주택리츠에 대해 보유세를 줄여주는 한편 국민주택기금 지원을 열어두고 있지만 업계의 반응은 차갑다.

대출금리가 5%인 데다 기금 지원에 따른 표준임대료 규제를 받아들이면 수익률이 3.75%까지 하락하기 때문이다. 이 경우 국고채 금리와 차이가 0.75%p밖에 되지 않아 공모뿐만 아니라 투자수익률을 하향조정하고 있는 국민연금 등 기관들의 투자 유치도 어렵다.

또 월세 시장이 2010년 기준 21.4%로 전세만큼 확대됐지만, 투자자들의 요구임대료와 시세의 차이가 큰 점도 해결해야 할 과제다.

자산가격이 3억 원인 아파트에 대해 자본수익률을 5%로 고정하고 매입 가격의 60%를 건물가격으로 간주해 40년간 감가상각한다고 가정해도 요구임대료가 월 162만 원에 이른다. 보증금을 제외한 월 임대료만 비교하면 어지간한 강남 아파트와 맞먹어 공실이 발생할 가능성이 크다.

이 때문에 전문가들은 임대주택관리전문회사 설립으로 자산관리 비용을 낮추고 투자자들의 배당소득에 대한 분리과세 등 정책 지원을 뒷받침할 필요가 있다고 지적했다. 과잉 유동성의 부작용도 막고 주택시장의 안정도 도모하는 이중 효과를 거둘 수 있기 때문이다.

민태욱 한성대 교수는 "만기가 3~5년으로 짧은 부동산펀드보다 영구 존속이 가능하고 공모가 수반되는 리츠가 임대사업 투자구조에 적격"이라면서도 "리츠의 보유세 부담을 낮춰주는 한편 자기관리리츠에 부과되는 이중과세 배제 등 종합적인 대책이 필요하다"고 말했다.

이에 대해 국토해양부 관계자는 "주거복지 차원에서 임대주택리츠 활성화를 고민하고 있다"며 "아직 초기단계이기 때문에 여러 의견들을 수렴하는 중"이라고 말했다.

spnam@yna.co.kr

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