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(서울=연합인포맥스) 이종혁 기자 = 지지자산운용은 창립한 지 2년6개월에 불과하지만 부동산펀드 업계에서 '작은 고추가 매콤하다'라는 평가를 받는다. 사업경력이 짧고, 규모도 작지만 경ㆍ공매라는 독특한 노하우를 이용해 7개 펀드를 조성한 데다 일반 매입을 통한 투자까지 다각도로 영역을 확장 중이기 때문이다.

고성태 지지자산운용 사장은 18일 연합인포맥스와의 인터뷰에서, "신설회사로서 자리매김하는 기본은 우리의 이익을 먼저 찾지 말고, 투자자에게 안전하면서도 고수익을 되돌려 주는 신뢰를 바탕으로 삼고 있다"며 "그렇게 하면 지지자산운용이 투자자들에게 앞으로 많이 알려질 것으로 본다"고 말했다.

지지자산운용은 2010년 12월 '지지사모경매부동산투자신탁 제1호' 펀드를 출범했다. 지난달에는 연기금 등 기관투자자들을 끌어들여 반포에 있는 12층짜리 빌딩과 강변테크노마트 판매동(명품관)1층 전체에 총 700억원을 투자하는 '잭팟'을 터트렸다. 두 곳 모두 임대가 꽉 찬 데다 앞으로 매수자가 확정돼 정기예금이자 2배 이상의 예상수익률이 기대된다. 경공매 펀드는 경매ㆍ공매로 나온 부동산을 취득해 임대와 재매각으로 수익을 내는 펀드이다.

고성태 사장은 1958년생으로 고려대 경영대학원과 미국 채프먼(Chapman University) 대학원에서 석사, 호서대에서 기술경영학으로 박사 학위를 받았다. 그는 국민투자신탁에서 국제펀드와 연금펀드를 운용했고, 한일렌탈에서 업무팀장, 렌탈영업팀장을 역임했다. 또 한국토지신탁에서는 리츠기획팀장, 재무IR팀장, 광주지점장, 중앙영업센터장 등을 역임했다.

아래는 고 사장과의 일문일답이다.

--지지자산운용의 운용 철학은 무엇인가

▲신설회사로서 자리매김하는 기본은 우리의 이익을 먼저 찾지 말고, 투자자에게 안전하면서도 고수익을 되돌려 주는 믿음, 즉 신뢰를 바탕으로 삼고 있다. 그렇게 하면 지지자산운용이 앞으로 많이 알려질 것으로 본다. 고객을 소중히 생각해서 볼륨을 늘려가자는 철학이다. 처음에 100억대 미만을 주로 매입했지만 최근 470억원의 부동산도 매입했다.

--경ㆍ공매펀드에서 영역을 확장 중인 것 같다

▲설립 2년6개월 됐는데 경매펀드를 만들기가 어렵다. 대형 빌딩이 경매에 나오기가 어렵기 때문이다. 최근 투자한 삼우빌딩도 지지옥션의 경매 사이트의 정보를 이용해서 강남권의 중소형 빌딩을 타깃으로 봤다. 경공매 및 일반매물 나온 건물들을 100개 이상 샅샅이 봤다. 100억~300억 빌딩이 경매 낙찰률이 높고, 일반 매매거래도 즉시 팔린다. 환금성이 좋다. 나중에 '엑싯(Exit)할때도 쉽게 팔린다. 지지자산운용이 운용하는 7개의 부동산편드 중 4개펀드는 역세권의 안정적인 임대, 매각 차익(Capital gain)이 예상되는 실물부동산을 경공매와 일반매입을 통해서 취득한 전형적인 수익형 부동산펀드이다. 또 나머지 3개의 부동산펀드는 지지자산운용에서 업계 최초로 출시한 펀드로서 MBS펀드이다. 투자대상은 신용등급이 우량한 주택저당증권(MBS)과 기타자산(공모주,경매물건)을 혼합한 차별화된 펀드이다.

--최근 투자한 물건에 대해 자세히 말해달라.

▲삼우빌딩은 학원이 주로 입주해 있다. 지하에는 어린이에 특화한 수영장도 있다. 현재 임대수익률이 약 9%인데 매년 임대료를 6%씩 올리게 돼 있다. 부동산 펀드의 최대 리스크는 임대료가 제대로 들어오는가이다. 또 펀드 만기때 엑싯이 가능 하느냐인데 모든 걱정을 덜었다. 주요 임차인들이 어린이를 위한 학원과 은행의 콜센터가 입주해 있어 안정적인 임대료가 보장되어 있고 펀드만기 시 매입이 확정되어 있다. 따라서 재단법인과 시중은행이 해당 펀드에 지분을 투자했을 정도다.

--테크노마트 판매동(명품관) 1층전체를 매입해 운용하던데 임차인은 어떤가.

▲엔터6라는 패션쇼핑몰 업체이다. 이 업체는 앞으로 고속 성장할 확률이 매우 높다. 젊은 여성들 패션을 취급한다. 삼성동 코엑스몰, 왕십리 민자역사, 동탄 메타폴리스, 문정동 가든파이브점을 운영하고 있다. 해운대 스폰지점은 위탁운영하고 있다. 여섯 번째 매장이 강변테크노마트이다. 12월중순 오픈예정이다. 부동산펀드로부터 판매동(명품관) 1층 전체를 5년간 총괄 임대하여 운영하고, 펀드만기에 1층 전체 매입을 확약했다. 수도권, 서울 등의 알짜 자산들은 앞으로도 가치가 올라갈 것으로 예상한다. 자기 이름으로 매장을 직접매입 할 때 자금조달이 여의치 않으며 차입하면 부채비율이 올라간다. 이런 애로사항을 부동산펀드로 솔루션을 제공한 것이다.

--설립된 지 얼마 안 돼서 겪는 어려움은.

▲판매 채널이 어렵다. 자산운용업계도 양극화다. 그룹계열이나 은행 자회사들은 쉽게 자금이 잘 모이고, 우리는 작은 회사라 어렵다. 향후 다른 대안이 모색될 것으로 본다. 은행,증권 등 금융기관 프라이빗뱅커쪽과 계속 접촉 중이다. 지지자산운용은 작지만, 고객을 최우선적으로 지향하여 강하고 신뢰받는 자산운용회사로서 우뚝 설 것으로 확신한다.

--부동산펀드의 장점은

▲부동산펀드는 실물로 운용된다. 개발프로젝트는 부동산펀드가 론으로 운용할 수 있다. PF는 시공사가 부도가 나거나 분양이 안 되면 돈 못 받는다. 리스크가 있다. 부동산펀드는 환금성의 단점이 있지만, 투자자산의 가격하락 시 실물이 남아있다는 장점이 있다. 은행이나 연기금 공제회 기관투자자들이 PF를 하면 여신으로 잡혀서 충당금을 쌓아야 하는데 부동산펀드 같은 수익증권에 투자하면 유가증권 투자가 된다. 회계상으로 장점이 많다고 생각된다.

--내년 부동산 경기는 어떻게 보나

▲여름이 비수기인데 지난 9.11 조치 이후에 경매 낙찰가율이 수도권 아파트의 경우 72%에서 75%로 올랐다. 또 앞으로 미국 경기 좋아지고 중국도 8% 성장 가능할 것으로 본다. 가계부채나 유럽 재정위기 불씨가 남아있지만, 올해보다 내년으로 갈수록 회복되리라 예상된다. 그런 의미에서 부동산시장도 획기적으로 회복된다는 건 어렵겠지만, 바닥을 찍고 터닝포인트는 될 것으로 예상된다.

--지난달에 금융당국이 퇴직연금의 부동산 펀드투자를 허용했다. 하지만 규제를 완화했다는 상징적 의미를 제하고, 실무적인 차원에서 검토중에 있다고 알고 있다. 폐쇄형으로 운영되는 부동산펀드의 특성 때문이다. 어떻게 보시는가.

▲이달 말까지는 당국이 실무적인 것을 결정해서 발표할 것으로 알고 있다. 퇴직연금 자금이 부동산펀드로 많이 들어오면 좋겠다. 퇴직연금의 운용은 특성상 안정적이며 고수익이 예상되는 임대형 부동산펀드에 적격이며 많은 기대를 하고 있다.

--저금리 기조가 상당기간 이어질 것으로 보고 있다. 삼성생명을 비롯해 보험사들이 계속 공격적으로 부동산 매입하고 있는데, 언제까지 지속되리라 보시는지. 투자방향이 옳은 것인지

▲보험사가 역마진 난다고 한다. 자산운용 비상이 걸렸다. 앞으로 부동산에 대한 투자가 더 늘어날 것으로 본다. 직접 매입도하고 간접투자방식인 부동산펀드에도 투자운용이 지속될 것으로 예상된다.

--공모형 부동산 펀드를 출시할 계획은

▲지지자산운용의 부동산공 모형 펀드계획은 당장 단기간으로는 계획이 없고 장기적으로 검토 중에 있다. 공모형 부동산펀드의 활성화를 위해서는 은행과 증권사,연기금 등 기관투자가의 적극적인 협조가 필요하다.

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