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전세금은 세입자 처지에서 볼 때 이자가 없지만 집주인이 돌려준다는 신뢰가 전제된 원금보장형 예금의 일종이다.
전세가격이 오를 경우 금리 기회비용에 대한 인내심은 세입자마다 차이가 있지만, 전세라는 상품은 소비 조절이 안 되는 생필품과 유사한 성격이기에 집주인의 인상 요구에 세입자들이 대체로 수용하는 구조다. 학군과 직장에 따라서 선호 지역일 경우 이 상품은 수요에 대한 가격 탄력성이 큰 특징을 갖고 있기 때문이다.
집값이 오르내릴 때 손익에 직접 영향을 받는 집주인과 달리, 전세 세입자는 원금 손실 걱정이 크게 없다. 수요와 공급에서 금융상품같은 메커니즘이 강하지만 동시에 미묘한 차이가 나는 이유이기도 하다.
집주인들은 전세금을 은행에 예치해 놓고 항상 세입자의 요구에 준비할 정도로 자비롭지 않다. 현재 워낙 금리가 낮은 탓이기도 하지만 하우스 푸어가 아니더라도 집주인은 전세금으로 받은 돈을 사업 자금으로, 또는 투자로, 자녀 교육비 등으로 돌려쓰고 있다. 대부분 후속 전세입자의 돈을 받아 기존 전세입자의 요구를 돌려막는다는 계산하에 유동성을 보유하지 않고 있다.
따라서 전세가격의 지속적인 상승으로 인해 수요가 멈춰서는 시간이 오면, 집주인은 상당한 유동성 충격에 노출될 수 있는 구조다. 예컨대 전세금 오름세가 꺾일 즈음에 은행으로부터 집살 때 대출받은 원금을 갚으라는 독촉이 닥치면 집주인들은 설상가상이 된다. 소위 '하우스푸어 트라우마'가 본격 노출되는 시점이다. 이 경우 집주인은 내줄 돈이 없어 전세가격 인하에 나서지 않을 수 없다. 반면 잠재 전세 수요자들은 오히려 더 떨어질 것으로 예상하고 전세 매수에 가담하지 않은 채 지켜보게 된다. 이로 말미암아 연쇄적인 소위 '역전세난'이 촉발될 수 있는 것이다.
전세입자와 집주인의 유동성 긴장 관계는 일종의 연환계(連環計)에 묶여 있다고 볼 수 있다. 이들의 유동성 문제는 하나의 연결고리로 이어져, 한쪽 부분에서 문제가 생겨 불이 붙으면 전체로 번져 연쇄적으로 침몰하는 구조다.
대부분 아파트 집주인들이 하우스푸어인 상황에서 역전세난까지 덮치면 가계부채 후폭풍의 도미노는 통제하기 어려운 수준으로 번질 가능성이 그만큼 크다.
전세금이 어디까지 오를 것이냐는 문제에 대해 전문가들은 이것이 일종의 금리게임의 일종이라는 측면에서 '사자'측에서 감내할 수 있는 탐색비용과 매매비용 등이 더해진 수준에서 정해질 것이라는 게 중론이다.
이는 과거 경제사에서 보듯이 가격(Price)은 '오버슈팅'되면 반드시 내재가치로 수렴한다는 오랜 철칙에 기인하며, 전세금만 예외적으로 무한정으로 계속 오를 수 없다는 얘기다.
현재 시장참가자들이 전세 대금이 앞으로 계속 오른다는 모멘텀 편향을 믿고 있지만, 이러한 가격 상승의 방향성의 관성이 지속하지는 않을 것이라는 경고다. 가옥의 임대료는 대체로 임대료가 시장금리의 1.4배 또는 1.5배 정도가 적정 지점이라고 추산되고 있다. 이는 가격 발견과 거래 비용, 기회비용을 고려한 수준이다. 마찬가지로 전세의 기회비용, 즉 이자비용이 은행 대출금리를 지나치게 넘어선다는 것은 위험신호라는 얘기다.
(취재본부장/이사)
tschoe@yna.co.kr
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