<※편집자주 = 수년째 침체기를 겪고 있는 국내 부동산 시장은 이제 서민자산이라는 한정된 개념에서벗어난 것으로 평가받고 있습니다. 집값 하락·전세난과 맞물리는 등 가계부채의 핵심변수로 떠오르며 금융시장의 뇌관으로 자리잡았기 때문입니다. 작년 출범한 박근혜 정부도 이러한 위험을 고려해 4.1대책과 8.28대책 등 부동산 시장 활성화에 팔을 걷어붙였습니다. 거래량과 가격이 조금 꿈틀대며 시장회복 기대감이 생긴 것도 사실입니다.연합인포맥스는 국내 최고의 부동산 전문가 5명을 대상으로박근혜 정부 2년차인 올해 부동산 시장에 대해 물어봤습니다.> 

 

(서울=연합인포맥스) 김대도 기자 = "강남 재건축시장과 소형면적 등을 중심으로 국내 부동산시장의 거품은 거의 빠졌습니다. 당장 올해는 5% 내외로 가격이 오를 것으로 보입니다"

수년째 부동산 경기는 침체 일변도였다. 그러나 작년에는 가격과 거래량이 일부 꿈틀 됐다. 집값 바닥론이 강하게 나왔지만 반대론도 만만치 않았다. 국내의 대표적인 집값 상승론자인 고종완 원장은 6일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 올해부터 집값 상승기가 시작된다고 주장했다.

고 원장은 "그동안 부동산시장 사이클로 보면 10년 주기설이 맞다. 강남과 비강남의 차이는 있지만, 근래 수도권은 5~6년 하락세였다"며 "전체적으로 봤을때 지금은 바닥 통과중이다"고 설명했다.

고 원장은 "특히 강남 재건축과 전용 60~85㎡의 소형 아파트는 바닥을 찍었다. 바닥탈출 신호로 보는 2분기 연속 거래량 30% 증가와 가격 실질변동률이 10% 오르는 등이 숫자로 나타났다"며 "집값은 상승기보다는 바닥을 찍을 때가 가장 많이 오른다. 올해 금리변수가 있긴 하지만 적어도 5% 내외의 강한 반등이 예상된다"고 내다봤다.

특히 그는 근래 나타나는 매매값과 전셋값의 디커플링 현상을 주목하고 있었다. 고 원장은 "전세는 매매에 동행하거나 약간 선행해왔지만 지난 정권에는 과거와 다른 모습을 보였다"며 "벌집순환모형 등 다시 과거 패턴으로 돌아간다고 봤을때 가격은 오르는 국면이 맞다"고 설명했다.

 





특히 그는 "일부 폭락론자는 일본의 예를 들며 앞으로 10년 이상 가격이 내려갈 것으로 예상하지만, 자산은 속성상 가격이 한꺼번에 내리고 이후 횡보하는 'L자형' 특성을 지닌다"며 "용인 수지 성복지구의 H아파트는 분양가 대비 50%고, 타워팰리스도 35% 빠졌다. 여기에 물가상승률 5년간 20% 고려하면 강남지역은 60% 가격이 내려, 이미 미국만큼 하락했다. 지금이 횡보 추세고 곧 가격은 오른다고 보면 된다"고 강조했다.

 





고 원장은 주택경기실사지수와 거래량, 가격, 입주물량 등이 바닥탈출 시그널을 보이고 있지만, 가계부채 등 일부 개선되고 있지 않은 지표에 대해서도 언급했다.

그는 "주택담보대출 등 가계부채 문제로 주택구매력부담 지수 등이 획기적으로 개선되지 않고 있다. 또 1% 공유형 모기지 등이 젊은 층의 생애 최초 주택구입자 등을 제외하고, 전체적으로 무주택자의 혜택은 크지 않다"고 말했다.

그는 "작년 경매시장에서 수도권 다세대·다가구 경매 물건이 사상 최대로 나오는 등 물량이 쏟아지는 악재가 있었지만, 응찰률과 낙찰률도 증가하는 특징이 있었다"며 "매도자와 매수자간 힘겨루기가 시작되는 걸로 보이는데, 전환기적 특성이 아닌가 판단한다"고 설명했다.

아울러 고종완 원장은 부동산 투자방법론에 대해서도 귀띔했다. 그는 "주택 관련 18개의 지표를 선정해 집값과 연관성을 분석해 본 결과, 땅의 공시지가와 인근 전셋값에 가장 크게 반응한다는 연구가 나왔다"고 말했다.

그는 "감가상각이 되는 집 자체는 결국 돈이 안 되고, 땅값만 남기 때문에 공시지가가 중요하다"며 "또 전셋값 상승은 거주수요가 꾸준하다는 뜻이기 때문에, 두 지표가 의미가 있는 것이다"고 설명했다.

고종완 교수는 한양대 도시대학원 도시공학 박사과정을 수료하고, 건설교통부 부동산정책위원과 서울시 도시재정비위원회 위원 등을 역임했다. 현재는 기획재정부 세제발전심의위원과 한국자산관리공사 자문위원, 국민연금공단·경기도시공사·한국철도공사의 투자심의위원, 건국부동산경제연구소장, 한림성심대학교 부동산자산관리학 겸임교수, 한국자산관리연구원장 등으로 폭넓게 활동하고 있다.

ddkim@yna.co.kr

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