<<※편집자주: 부동산을 보는 투자자들의 시선이 달라졌다. 캐피털게인(capital gain:매각차익)을 기대하던 투자대상에서 인컴게인(income gain:이자소득)을 얻을 수 있는 금융상품으로 여기기 시작했다. 고령화와 저금리 현상이 장기화되면서 연기금과 공제회, 보험사도 부동산과 인프라 등을 포함한 대체투자 비중을 늘리고 있다. 국내 시장에서 눈을 돌려 해외 부동산에 대한 투자도 활기를 띠고 있다. 이에 연합인포맥스는 부동산 시장의 주요플레이어인 법무법인과 자산운용사의 부동산 전문가들을 만나 국내외 시장 전망과 트렌드, 투자에 얽힌 이야기들을 들어봤다.>>
 

<차태진 법무법인 율촌 변호사>

(서울=연합인포맥스) 신윤우 기자 = "해외 부동산 투자의 경우 국제 조세 규정이 복잡하므로 이에 대해 면밀히 검토하는 것이 최종적인 투자 성패를 좌우한다."

차태진 법무법인 율촌 변호사는 14일 "해외 부동산 투자 시 해당 국가의 고유한 법적 규제 뿐만 아니라 부동산의 취득단계와 운용단계, 투자 수익 배분단계, 매각 단계별로 조세에 관한 검토를 꼼꼼히 해야한다"고 말했다.

예를 들어 미국의 경우 미연방뿐만 아니라 주(州) 또는 시(市)에서의 고유한 과세 제도 등에 대해 세부적으로 검토하지 않으면 예측하지 못한 손실을 볼 수 있다는 게 차 변호사의 설명이다.

그는 "단순히 외국 로펌 또는 회계 법인의 검토 내용을 그대로 신뢰해서는 안 된다"며 "적절한 질문을 던져 세금으로 인한 손실을 방지할 수 있도록 심혈을 기울여야 한다"고 덧붙였다.
 

 차태진 변호사는 법무법인 율촌의 부동산건설 그룹에 속한 파트너 변호사로 서울대학교 법과대학과 미국 버지니아 주립대학교 법과대학원을 졸업했다. 사법연수원을 28기로 수료한 차 변호사는 2002년부터 율촌에서 근무하며 자본시장, 인수합병(M&A) 등과 함께 부동산을 전문 분야로 하고 있다.미국 뉴욕, 시카고, 워싱턴, 샌프란시스코를 비롯해 영국 런던과 브라질 상파울로, 말레이시아 쿠알라룸푸르 등 다양한 지역의 부동산에 대한 투자자문을 해 온 경험을 갖고 있다.

다음은 차태진 변호사와의 일문일답.

--올해 부동산 시장을 어떻게 전망하는지

▲기관투자자들이 투자처를 다변화하기 위해 노력을 할 것으로 보이며 해외 부동산 투자에 있어서도 부동산 실물뿐만 아니라 대출 채권 투자 등 다른 투자 대상에 대한 투자를 조금 더 적극적으로 추진할 것으로 보인다. 국내 기관투자자들과 자산운용업계 관계자들이 해외 부동산을 담보로 한 중순위(Mezzanine) 대출에 대한 투자에 큰 관심을 갖고 있는 실정이다.

--국내 투자자들의 투자 경향은

▲다양한 종류와 지역에 투자하기보다 안정적인 수익을 기대할 수 있는 부동산에 투자하는 경향이 매우 강하다. 때문에 공실률에 매우 민감한데 국내 오피스 빌딩거래에서는 공실에 대한 책임을 매도인과 매수인 중 누가 어떻게 부담해야 하는가에 대해 첨예하게 다투곤 한다. 공실에 대한 책임을 부담하는 방식이 매매 대금의 조정과 손실 보상, 손해 배상 등 다양한 방식으로 이뤄질 수 있고 세무 문제도 복잡하게 얽혀 있어 각 거래마다 당사자들의 이해관계에 따라 여러 가지 결론에 도달할 수 있다.

--해외 부동산 투자 트렌드는

▲국내든 해외든 기관 투자자 입장에선 기본적으로 안정적인 수익을 얻을 수 있는지가 관건이다. 따라서 일부 예외는 있지만 미국 뉴욕과 시카고, 워싱턴, 샌프란시스코, 영국 런던 등 주요 선진 도시에 소재한 우량한 장기 임차인을 갖춘 오피스 빌딩에 대한 투자에 집중하고 있다. 미국 뉴욕과 같은 경우에는 2013년 4.4분기의 임대료 수준이 2008년 이후 최고 수준에 이르는 등 투자의 관심 대상이 되고 있다.

--해외 투자 시 유의해야 할 점은

▲해외 부동산 투자 시 거래 시스템이 다르기 때문에 그에 대한 이해는 필수적이다. 또한 국제 조세에 관한 검토가 복잡하기 때문에 취득 단계와 운용 단계, 투자 수익 배분 단계, 매각 단계별로 사전에 면밀히 검토하는 것이 거래의 성패를 좌우한다. 미국의 경우 미연방뿐만 아니라 주 또는 시에서의 고유한 과세 제도 등에 대해 세부적으로 검토하지 않을 경우 예측하지 못한 손실을 입을 수 있다. 따라서 외국의 로펌 또는 회계 법인의 검토 내용을 그대로 신뢰하기보다는 고객을 위해 적절한 질문을 던져 줄 수 있는 국내의 국제 조세 전문가의 도움이 필요하다.

--가장 기억에 남는 거래는

▲미래에셋자산운용의 브라질 상파울로 호사베라타워 매수가 가장 인상에 남는다. 고심 끝에 매도인 측과 거래 구조를 확정했지만 브라질에 소재한 매도인이 한국은행에 외국환거래 신고를 해야 하는 상황이 발생했다. 매도인 입장에서는 이 상황을 납득하지 못했고 여러 차례에 걸쳐 설득하며 매도인을 안심시킬 수 있는 내용의 법률 의견서를 발급해줬다. 법률 의견서를 받고 현지에 있던 의뢰인이 거래가 성공할 수 있다는 판단에 기쁨의 함성을 지르던 것을 전화 너머로 들었던 것을 생생히 기억한다.

--개선되었으면 하는 부동산 관련 제도는

▲사모 집합투자기구에 대한 규제를 완화할 필요가 있다고 본다. 자본시장법상 부동산 집합 투자 기구가 현지의 투자기구(SPV)를 이용해 부동산을 취득하고자 하는 경우에 투자 수익률을 높이기 위해 현지 금융기관으로부터 자금을 차입해야 한다. 이를 위해 부동산 집합 투자 기구가 SPV가 발행한 증권을 담보할 것이 요구되는 경우가 많은데 이는 금지되는 사항이다. 더 저렴한 비용으로 현지에서 부동산 취득 자금을 조달할 수 있고 세제상으로도 유리해 국내 기관 투자자들에게 이득이 되는 방안으로 규제 완화가 검토됐으면 한다.

ywshin@yna.co.kr

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