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(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = "부동산 투자에서 남들이 하는 것 그대로 답습하지 않는다. 모두가 다 하는 것 해봐야 돈이 안되기 때문에 해외 니치 마켓등 차별화된 투자에 집중하고 있다"
송호영 키움투자자산운용 대체투자본부장은 19일 연합인포맥스와의 인터뷰에서부동산 투자의 차별성을 강조했다. 수요가 몰리는 부동산을 사 봤자 가격만 높고 수익률도 기대하기 힘들다는 것이 그의 생각이다.
송 본부장은 새로운 투자 대상을 발굴해 부가가치를 창출해 내는 것이 부동산 투자가 나아가야 할 방향이라고 역설했다.
그는 "미국정부 임대부동산 펀드와 미국 기숙사 시설에도 투자를 하고 있는데 둘 다 키움자산운용이 발굴해 낸 딜이다"며 "해외의 니치 마켓에 주목하고 있으며 이런 것이 다른 자산운용사와의 차별점이다"고 설명했다.
키움자산운용은 자사 펀드를 통해 USAA 부동산 회사가 운용하는 미국 정부 임대부동산 펀드에 재간접형으로 1천200억원 규모 투자를 진행했으며 미국 대학 기숙사 펀드에도 참여했다. 두 투자건 모두 6% 중반대의 안정적 수익률이 예상된다.
송 본부장은 오피스 시장 과열에 따른 가격 상승으로 자본환원율(캡레이트)이 하락하고 있으며, 시장에서는 매도자 우위가 지속될 것이라고 전망했다.
국내에서는 서울 마포나 왕십리 등 도심에서 약간 벗어난 지역의 랜드마크 부동산이나 도심권의 노후화된 빌딩을 주목했다.
그는 "노후화된 건물은 리모델링을 통한 개발가치가 높기 때문에 주목하고 있다"며 "우리 부동산팀은 리서치나 네트워크 등을 통해 물건을 발굴해 내는 능력이 뛰어나다"고 강조했다.
송 본부장은 고려대 통계학과를 졸업하고 삼성자산운용 계량분석팀, 금융감독원 자산운용감독국, 맥쿼리IMM자산운용 투자전략부, 한국투자신탁운용 리스크관리팀 등을 거치는 등 25년간 다방면의 자산운용경력을 가지고 있다.
다음은 송 본부장과의 일문일답.
--올해 상업용 부동산 시장 전망은.
▲오피스 빌딩의 경우 국내와 해외 모두 금융위기 이전의 가격 수준을 거의 회복한 상태다. 핵심 지역은 금융위기 때보다 높은 가격에도 거래되고 있다. 국내는 물건이 없다. 물건이 나오면 10개 이상의 자산운용사들이 매입을 위해 경쟁한다.
저금리에 부동산이 투자 대안으로 여겨지고 있으나, 국내는 과열 양상을 보이고 있다. 하지만 가격이 아직은 과도하게 비싼 것은 아니라고 생각한다. 도심재정비사업이 확대되면서 도심권과 여의도 오피스 공급이 늘기는 했지만 추가로 공급이 많이 이뤄질 것으로 보이지는 않는다. 공실률이 오피스 가격 자체에 영향을 크게 미치지는 않을 듯하다. 물건이 없는 상태에서 오피스 가격이 올라갈 수 있는 여지가 아직 충분히 있다.
해외는 미국과 독일, 영국, 프랑스 등 선진국 주요 도시의 오피스 가격이 많이 올랐다. 뉴욕 등 미국의 핵심 지역은 글로벌 금융위기 전 가격이 100이라고 하면 금융위기 이후 61까지 떨어졌다가 118까지 올라갔다. 독일이나 런던도 많이 상승했다.
그래도 오피스 빌딩을 매입하려는 수요는 여전하다. 금융위기와 같은 큰 충격이 오기 전까지는 계속 오를 것으로 보인다. 최근 캡레이트가 4.7%까지 내려왔는데 물건은 비싸지고 있는 상황이다. 오피스 시장은 매도자 우위의 시장이 지속될 것이다.
--키움투자자산운용만의 강점과 투자전략에는 어떤 것이 있나.
▲키움투자자산운용의 부동산 투자전략은 남들이 하는 투자를 그대로 답습하지 않는 것이다. 남들이 안하는 것을 하려면 리서치를 바탕으로 가치 분석을 제대로 하고 네트워크가 있어야 한다. 차별적인 투자 기회를 물색하고 분석에 집중하고 있다.
남들 다 하는 것 해봐야 돈이 안 된다. 수요가 지나치게 몰리는 빌딩을 사봤자 가격만 높고 수익률도 기대하기 힘들다. 분석을 통해 추가적인 가치를 발굴했을 때 투자를 한다. 미국정부 임대부동산 펀드와 미국 기숙사 시설에도 투자를 하고 있는데 둘 다 키움자산운용이 발굴해 낸 딜이다. 해외 니치 마켓에 주목하고 있으며 이런 것이 다른 자산운용사와의 차별점이다.
해외부동산은 법률 검토와 실사, 경제성 분석 등 사전단계에서 비용이 많이 발생한다. 준비된 투자가 아니면 비용만 지불하고 딜이 깨질 수 있다. 해외투자의 중요한 원칙 중 하나는 '준비된 투자'다. 리스크를 사전에 발굴해 내는 것이 중요하다.
국내에서는 마포나 왕십리 등 도심에서 약간 벗어나 있는 지역의 랜드마크 부동산이나 도심권의 노후화된 빌딩을 사들여 저평가된 부동산에 투자한다. 노후된 건물은 나중에 리모델링 등을 통한 개발가치가 높기 때문에 주목하고 있다. 우리 부동산팀은 리서치나 네트워크 등을 통해 물건을 발굴해 내는 능력이 뛰어나다.
--키움자산운용의 투자 금액 목표와 포트폴리오는.
▲지난해 부동산펀드 설정액이 8천250억원이었고 올해 목표가 1조 2천억원이다. 현재 1조 1천억원정도 성사됐다. 올해는 틈새시장이나 차별화된 딜이 많았다. 상반기에는 국내 딜이 많았으며 하반기에는 해외 딜이 더 있을 듯하다. 내년 투자 계획은 1조 5천억원 정도로 예상하고 있다.
부동산 투자 포트폴리오는 지난해 말 기준으로 해외가 70%, 국내가 30%다. 올해 말에는 해외 60%, 국내 40%가 될 전망이다. 국내가 해외보다 상대적으로 쉽게 접근할 수 있다. 지금 부동산 가격이 비싸다고 생각해 파는 투자자들이 있기 때문에 국내 쪽에서 기회요인을 찾아 발굴할 생각이다.
--향후 부동산팀을 어느 정도 규모로 유지할 계획인가.
▲내년까지 부동산팀 인원을 계속 늘릴 계획이다. 현재 부동산팀만 8명 정도 되는데 내년은 NPL 투자도 검토하고 있어 꾸준하게 인원을 충원할 예정이다. 사람이 모자라 투자를 못하는 일은 없도록 하겠다.
--유망한 해외부동산 투자 지역과 투자 물건은.
▲미국, 독일 등 국가들의 주요 도시 물건들은 많이 올라서 우리가 요구하는 투자수익을 맞추기 힘들다고 보고 있다. 주요도시 외에 휴스턴, 댈러스 등 선진국의 세컨드 티어에 있는 랜드마크 자산은 여전히 가격이 저평가됐다고 보고 있다. 스웨덴 등 북유럽이나 동유럽 쪽의 주요 도시 부동산 가격은 아직 많이 안 올라 추가 가격 상승 여지가 있다.
kphong@yna.co.kr
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