앞서 정부는 공모형리츠·부동산펀드는 분리과세를 유지하고 사모형은 합산과세하는 지방세법 시행령 개정을 추진한다고 밝혔다.
이에 따라 내년부터 사모 리츠의 보유세가 증가한다. 현재 사모 리츠·부동산펀드는 재산세 분리과세로 재산세 세율 0.2%가 적용된다.
내년에는 별도합산과세로 재산세는 최대 0.4%, 종합부동산세는 최대 0.7%를 내야 한다. 세율이 0.2%에서 최대 1.1%까지 상승한다.
정부가 이달 11일 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표한 점도 영향을 끼칠 것으로 분석된다.
이 방안에 따르면 정부는 공공시설의 민간 사업자 선정 시 공모 리츠·부동산펀드 사업자에 우대조치를 마련해 우량 공공자산을 공급한다.
또 공모 리츠·부동산펀드뿐만 아니라 공모리츠·부동산펀드가 투자(100%)한 사모리츠·부동산펀드에도 재산세 분리과세를 적용한다.
여기에 한국거래소도 이달 26일 리츠 자산관리회사(AMC) 12곳과 간담회를 열고 "공모 리츠가 보다 활성화될 수 있도록 상장 제도를 개선할 것"이라고 밝혔다.
사모 리츠를 공모로 전환하는 방법은 크게 두 가지가 있다.
먼저 연기금·공제회의 사모 리츠가 여러 개 있는 가운데 공모 리츠를 설립하고 공모 리츠가 사모 리츠에 투자하는 것이다.
또 연기금·공제회의 사모 리츠가 여러 개 있는 상황에서 사모 리츠 중 하나를 공모로 전환한 후, 공모 리츠가 사모 리츠에 투자하는 방법도 있다.
사모 리츠가 공모로 전환하려면 구주 매출을 하면 된다. 공모 리츠는 사모 리츠 지분 100%를 소유할 수 있다. 이에 따라 사모 리츠도 재산세 분리과세가 적용된다.
이와 함께 연기금·공제회가 향후 부동산펀드가 아닌 리츠 투자를 늘릴 수 있다는 분석도 제기된다. 리츠는 사모에서 공모로 전환하기가 용이하기 때문이다.
부동산금융시장 관계자는 "공모 리츠·부동산펀드는 재산세 분리과세 등 세제 혜택을 받는다"며 "하지만 부동산펀드는 사모에서 공모로 바꾸기 어렵다"고 말했다.
또 사모 리츠는 재간접투자에서 규제를 덜 받는다.
증권사의 한 애널리스트는 "사모재간접 리츠는 사모재간접 부동산펀드보다 공모상품 투자에서 규제를 덜 받는다"며 "이 때문에 투자자가 블라인드 형식으로 사모 리츠를 세우고, 이 사모 리츠가 공모 부동산펀드·리츠에 투자하는 방안이 거론된다"고 말했다.
사모 리츠는 공모 부동산펀드에 100% 미만으로 투자할 수 있다. 사모 리츠는 공모 리츠에 50%까지 투자 가능하다.
공모 리츠가 사모 리츠에 100% 투자할 수 있는 점도 리츠의 장점으로 꼽힌다. 이에 따라 공모 리츠가 투자한 사모 리츠도 재산세 분리과세가 적용된다.
반면 공모 부동산펀드는 사모 부동산펀드에 50%까지 출자할 수 있다. 따라서 공모 부동산펀드가 투자한 사모 부동산펀드는 재산세 분리과세가 적용되지 않는다.
부동산 재간접펀드의 사모 리츠 투자한도가 현행 10%에서 50%로 확대되는 점도 긍정적이다. 현재 부동산 재간접펀드는 일반회사 주식을 10% 넘게 보유하지 못한다.
이 때문에 부동산 재간접펀드는 사모 리츠에 10% 넘게 투자하지 못한다. 리츠가 자본시장법상 집합투자기구가 아닌 회사형태의 지분증권으로 분류되는 탓이다.
하지만 이번에 정부는 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'에서 부동산 재간접펀드가 리츠에 50%까지 투자할 수 있게 했다.
이에 따라 시장에서는 리츠 지분 유통시장이 활성화될 것이란 기대감이 커지고 있다.
조창우 코람코자산신탁 자산운용2팀장은 "그동안 연기금·공제회는 리츠보다 부동산펀드를 더 선호했다"며 "하지만 정부가 '공모형 부동산간접투자 활성화 방안'을 발표해 향후 리츠의 장점을 재인식할 수 있게 될 것"이라고 말했다.
그는 "세제 혜택과 주가 상승 등을 고려하면 연기금·공제회가 향후 리츠 투자에 적극 나설 가능성이 높다"고 예상했다. (자산운용부 김용갑 기자)
ygkim@yna.co.kr
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김용갑 기자
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