(세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 세입자가 임대료 인상을 거부하더라도 집주인이 이를 무조건 받아들여야 하는 것은 아니며 집주인과 세입자가 합의하면 5%를 넘겨 임대료를 올리는 것이 불가능하진 않다.

정부는 28일 계약갱신청구권, 전월세 상한제 시행 등에 따른 이해를 돕고자 임대차 관련 주요 이슈를 정리한 주택임대차보호법 해설집을 내놨다.

◇ 분쟁 조정 절차로 임대료 증액 가능

집주인은 세입자가 동의하지 않으면 계약 갱신 때 임대료를 올릴 수 없다.

임대료 동결이 부당하다고 생각하면 집주인은 주택임대차보호법상 차임증감청구권 행사와 같이 증액 청구를 할 수 있고 분쟁 조정 절차 등을 통해 받아들여지면 임대료가 증액될 수 있다.

임대료를 5%를 넘겨 증액할 수도 있다.

세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않고 5%를 넘겨 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 경우다.

새로운 계약이 맺어졌으므로 세입자는 계약갱신청구권을 한 번 행사할 수 있다.

계약갱신청구권을 행사하면서 5%를 초과하는 갱신 계약은 무효고 임차인이 이미 임대료를 낸 경우에는 반환을 청구할 수 있다.

◇ 7월 31일~8월 31일 사이 계약 끝난다면 갱신 요구 불가능

현재 계약갱신요구권은 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사 가능하다.

9월 30일에 임대차 계약이 끝난다면 세입자는 8월 30일 0시 전까지 집주인에게 계약갱신 청구 의사를 표시해야 한다.

따라서 주택임대차보호법 개정이 시행된 7월 31일 기준으로 계약 만료가 1개월이 안 남은 7월 31일~8월 31일 사이에 계약이 끝나는 임차인은 계약갱신을 요구할 수 없다.

그동안 몇 년을 거주했든 상관없이 법 시행 이후 한 번의 계약갱신청구권이 보장되므로 계약이 끝나기 한 달 전에만 갱신을 요구하면 된다.

12월 10일부터는 기존에 개정된 주임법 일부 내용이 시행돼 갱신 청구권을 쓸 수 있는 기간이 계약 만료 6개월~2개월로 바뀐다는 점도 주의해야 한다.

집주인과 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정한 경우, 이는 임차인에게 불리한 약정이라 무효가 되며 세입자가 계약이 끝나면 나가기로 했다가 이를 번복해 계약갱신을 요구하는 것도 가능하다.

◇ 집주인 실거주한다면 2년 꽉 채워 살아야

실거주 목적으로 임차인과의 계약 갱신을 거절하고 실거주 하다가 제3자에게 임대한 경우 실거주 기간이 2년이 되지 않았다면 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

예외적으로 실거주하던 부모님이 갑자기 사망했다거나 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등 예측할 수 없던 정당한 사유가 존재한다면 손해 배상을 하지 않아도 된다.

정부는 임차인이 해당 물건의 전입세대나 확정일자를 열람해 집주인이 실거주하는지 확인할 수 있도록 할 방침이다.

집주인이 거짓으로 실거주한다고 말한 뒤 집을 공실로 비워둔 경우 주택임대차보호법 위반에 따른 손해배상책임을 져야 할 수 있다.

법인은 실거주를 할 수 없기 때문에 실거주를 이유로 갱신 거절을 할 수 없다.

◇ 월세 전환은 임차인 동의할 때만

갱신되는 임대차는 종전 임대차와 같은 조건이어야 하므로 갱신 때 전세를 월세로 바꾸는 것은 임차인의 동의가 있어야 하고 이 때에도 법정 전월세 전환율이 적용된다.

4.0%에서 2.5%로 하향된 전월세 전환율은 시행 후 최초로 월세로 전환하는 경우부터 적용된다.

정부는 "지난 7월 31일 주택임대차보호법 시행 이후 지방자치단체와 기관별로 접수된 민원 사례를 정리해 궁금증이 많이 해소될 것으로 기대한다"고 말했다.

hjlee2@yna.co.kr

(끝)

본 기사는 인포맥스 금융정보 단말기에서 17시 02분에 서비스된 기사입니다.
저작권자 © 연합인포맥스 무단전재 및 재배포 금지