[고준석의 부동산밸런스] 매매계약시 이것은 조심하자
[고준석의 부동산밸런스] 매매계약시 이것은 조심하자
  • 연합인포맥스
  • 승인 2021.02.17 10:33
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KB에 따르면 전국 아파트 평균 매매가격(3.3㎡당)은 2017년 1월(1천246만원) 대비 2021년 1월(1천778만원) 기준으로 42.7% 상승한 것으로 나타났다. 서울지역의 경우는 지난 4년 동안 79.8%, 경기 42.5% 상승했으며, 무려 세종은 104.5%로 가장 많이 상승한 지역으로 나타났다. 이렇게 주택의 가격이 상승하는 경우에는 매도자 일방의 요청에 의한 계약해제가 증가한다. 반면 가격이 떨어지는 시기에는 매수자에 의한 계약해제가 늘어난다. 특히 가격이 급격하게 변동하는 시기에는 매매계약시 통정허위표시(상대방과 짜는 것), 착오에 의한 의사표시, 사기나 강박에 의한 의사표시 등으로 계약할 수도 있기 때문에 각별히 주의해야 한다. 물론 이러한 의사표시가 인정되는 경우에는 그 계약은 무효가 되거나 취소할 수 있지만 선의의 제3자에게는 대항할 수 없기 때문에 조심해야 한다.

그렇다. 주택가격이 상승하는 시기에는 유독 계약해제가 증가한다. 이때 당사자들은 해제에 따른 법적분쟁 및 손해까지도 감수해야 한다. 매매계약 해제를 최소화하기 위해서는 당사자간에 서로 존중하면서 의사표시를 하는 것이 중요하다. 계약서 작성 시에는 해당 부동산의 주소지 등기부를 비롯해 토지대장, 토지이용계획확인서, 건축물관리대장 등을 떼어보고, 각 공부상의 상호 일치 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다. 예를 들어 땅의 면적이 등기부와 토지대장이 서로 맞지 않는 경우도 있다. 만약 토지 면적이 틀리는 경우에는 등기부가 아닌 토지대장을 기준으로 계약서를 작성해야 한다. 매매계약시 몇 가지 사항만 주의해도 계약에 따른 해제를 줄일 수 있다.

첫째, 계약 당사자를 정확하게 표시해야 한다. 매매계약은 매도자보다 매수자가 더 많은 주의를 기우려야 한다. 매매계약은 거래 당사자인 매도자와 매수자가 직접 계약을 체결하는 것이 원칙이다. 이때 매도인의 주민등록증을 통해 성명 및 주소 등의 본인확인은 필수다. 만약 매도자의 불가피한 사정으로 그 대리인과 계약할 경우에는 본인의 인감증명서와 함께 위임장을 제시받아야 한다. 물로 매도자의 배우자와 계약해도 마찬가지다. 그리고 계약서에는 매도자 및 그 대리인의 성명 및 주소 등의 인적사항을 기재해야 한다. 참고로 계약일은 실제로 매매가 체결된 일자를 기재해야 한다.

둘째, 토지 및 건물의 면적(수량)을 표시해야 한다. 매매대상 부동산의 소재지 주소는 물론 토지면적을 비롯해 건축물, 부속건물, 미등기 건물까지 정확한 면적을 표시해야 한다. 토지 및 건물의 면적은 등기부가 아닌 토지대장 및 건축물대장을 기준으로 기재해야 한다. 만약 면적이 등기부와 불일치할 경우 잔금을 지급하기 전까지 등기부를 수정(경정등기)해야 한다. 미등기건물은 공부(등기부, 건축물대장 등)에 공시되지 않기 때문에 반드시 사진을 첨부해 매매대상 물건임을 표시해야 한다. 미등기건물(옥탑방, 창고 등)은 되도록이면 등기를 한 후에 매입하는 것이 좋다.

셋째, 매매대금 지급방법을 표시해야 한다. 대부분 부동산 매매대금은 거액이다. 그래서 더욱 정확하게 그 지급기일과 방법을 명시해야 한다. 매매대금은 일시불 또는 계약금, 중도금, 잔금을 나눠서 지급할 수도 있다. 그리고 그 대금의 지급 방법(계좌송금)과 지급일자를 명시해야 한다. 계약금은 매매계약 성립의 증거로 지급되는 돈이다. 계약금만 지급한 상태에서는 당사자 일방이 계약을 해제할 수 있다. 이때 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 하며 매수자는 계약금을 포기해야 한다. 그런데 중도금이 지급된 상태에서는 당사자 모두 계약을 해제할 수 없다. 물론 당사자가 합의한 경우에는 약정해제 등은 가능하다. 잔금은 계약을 종결하는 절차다. 그러므로 잔금을 지급하기 전에는 권리관계에 대한 변동이 없는지 확인해야 한다. 그리고 잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 마쳐야 한다.

넷째, 특별한 내용은 특약사항으로 기재하면 좋다. 우선 임차인이 있는 경우에는 그 명도주체를 명시해야 한다. 매매에 있어 임차인의 명도가 걸림돌이 될 수도 있기 때문에 명도주체를 비롯해 명도시기, 명도에 따른 각종 비용부담 등이다. '매도자가 잔금지급일까지 임차인을 책임지고 명도한다'는 명도책임의 주체를 정확하게 기재해야 한다는 뜻이다. 여기에 당사자간의 소소한 요구사항을 구두로 약속하는 것보다 계약서에 명시해 두는 것이 좋다. 예를 들어 싱크대와 붙박이장은 매수자에게 넘겨준다 등이다. 참고로 소유권이전 후 건물에 중대한 하자가 발생한 경우에는 매수자는 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도자에게 하자담보책임, 즉 손해배상을 청구할 수 있다. (고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수)
 

 

 

 

 

 


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