[리걸인사이트] 아파트 재산세에 대한 단상

매년 이맘 때 쯤이면 아파트 소유자의 마음은 무거워진다.

6월 1일은 부동산 재산세의 과세기준일인데 이 날을 기준으로 토지와 주택, 건축물, 선박, 항공기 등을 소유하고 이는 사람에게 재산세가 부과되기 때문이다. 특히 전 국민의 관심이 쏠려있는 아파트에 부과되는 재산세는 과세당국과 납세자 사이에 유독 마찰이 심한 분야 중 하나이다.

내 아파트에 부과되는 재산세에 대해 아무런 대책도 없이 고지서에 기재된 금액을 기한에 맞춰 납부해야만 하는 것일까? 아파트에 대한 재산세 산정방식과 그 불복방법에 대해 알아보고자 한다.

우선, 주거를 목적으로 하는 아파트는 주택법상 '공동주택'으로서 부동산공시법에 따라 매년 건물과 대지를 합쳐 하나의 가격인 '공동주택가격'으로 부동산공시가격알리미 사이트에 공시된다. 즉, 아파트 재산세는 건물과 대지 별로 따로 산정되는 것이 아니라 건물과 대지를 하나로 보아 공동주택가격을 기준으로 산정된다. 만약, 아파트의 건물과 대지의 소유자가 다를 경우 재산세는 공동주택가격과 별도로 산정된 건물과 대지의 시가표준액을 기준으로 각 소유자에게 안분된다.

아파트 소유자가 재산세에 대해 다투는 방법은 크게 재산세가 부과되기 전과 후로 나누어 생각해볼 수 있다. 재산세가 부과되기 전이라면, 아파트 소유자는 공동주택가격 공시일로부터 30일 내 국토교통부장관에게 이의신청서를 제출할 수 있고, 국토교통부장관은 그 내용을 검토한 후 중앙부동산 가격공시위원회의 심의를 거쳐 처리결과를 신청인에게 통보하게 된다.

한편, 재산세가 이미 부과되었다면 아파트 소유자는 재산세 고지서를 수령한 날로부터 90일 이내에 조세심판원에 심판을 청구하거나 감사원에 심사를 청구하거나 또는 관할 구청 민원실에 이의신청서를 제출할 수 있다. 이 때, 위 불복방식을 모두 취해야 하는 것은 아니고, 이 중 어느 한가지만 선택하면 된다. 만약, 조세심판원에 대한 심판청구, 감사원에 대한 심사청구 또는 관할 구청에 대한 이의신청 중 어느 하나가 받아들여지지 않았다면, 아파트 소유자는 그 거부통지를 받은 날로부터 90일 이내에 관할 행정법원에 재산세 부과처분이 위법함을 이유로 행정소송을 제기할 수 있다.

이렇게만 본다면, 아파트 소유자는 재산세에 대해 다양한 방식으로 불복할 수 있는 것처럼 보인다. 하지만, 실제로 재산세에 대해 불복하고자 할 경우 그 과정은 생각보다 순탄치 않다.

재산세 부과 전 공동주택가격에 이의를 신청할 경우, 아파트 소유자는 그 사유를 기재하여야 하는데 별도의 감정평가 없이 공동주택가격이 지나치게 높다는 등 위법하게 산정되었음을 입증하기란 사실상 불가능하다. 또한, 공동주택가격 공시일로부터 30일 이내에 이의신청서를 제출해야 한다는 점에서 시간 또한 상당히 촉박하다. 그런데 이의신청이 받아들여질지 여부도 불투명한 상황에서 감정평가에 소요되는 비용을 먼저 부담해야 하므로 아파트 소유자에게 상당한 부담으로 느껴질 수밖에 없다.

재산세가 이미 부과되었다면 상황은 더욱 심각해진다. 현행 지방세기본법상 재산세에 대한 행정소송을 제기하기 위해서는 조세심판 등 전심절차를 필수적으로 거쳐야 하는데, 전심절차라고 하더라도 사실관계의 정리, 부과처분 관련하여 공동주택가격 산정의 위법성 등 실제 소송 수행 과정에서 필요한 노력과 비용이 거의 동일하게 투입되기 때문이다. 아파트 소유자로서는 전심절차와 함께 행정소송을 진행할 경우 얻을 수 있는 효익과 비용을 저울질할 수밖에 없다.

법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다. 재산세 부과처분을 다투는 경우 비록 승소확률이 높지 않을 것으로 예상된다 하더라도 부동산 가격 급등에 따른 보유세 부담이 현실화된 이상, 아파트 소유자로서는 재산세에 대한 불복을 적극적으로 고려해볼 필요가 있을 것으로 보인다.

(법무법인(유) 충정 황경동 변호사)

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