(서울=연합인포맥스) 주택 임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임대인이 실거주하는 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호)

그리고 임대인은 실거주를 이유로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하고 임차인을 내보냈음에도 해당 주택을 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면, 갱신 거절로 인해 입은 손해를 임차인에게 배상하여야 한다.(주택임대차보호법 제6조의3 제5항)

위 임대인의 갱신 거절로 인한 손해배상과 관련해 하급심 법원의 판단이 엇갈리고 있다. 임차인이 손해배상을 받기 위해서는 임대인이 사전에 실거주를 이유로 계약 갱신 거절 의사를 밝혔더라도 임차인이 계약 갱신 요구를 해야 하는지, 즉 임대인이 계약 갱신 거절 의사를 먼저 밝혀 임차인이 계약 갱신 요구를 별도로 하지 않은 경우에도 임차인이 손해배상을 받을 수 있는 것인지에 대한 해석 차이다.

서울중앙지방법원은 작년 10월 "임대인이 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 임차인에게 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 하면서 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 사실이 없으므로 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다는 취지의 임대인의 주장을 받아들이지 않았고, 임대인에게 손해배상의무가 있다고 판단했다.

당시 사건은 임대인이 실거주를 이유로 임차인에게 먼저 계약 갱신 거절의사를 문자메시지를 보내 밝혔고 이에 임차인이 퇴거하자 3일 후 해당 주택을 제3자에게 임대하는 계약을 체결한 사건(2022가소1067836)이다.

그런데 최근 의정부지방법원은 위 서울중앙지방법원 사건과 유사한 사건에 대해 "임차인이 주택임대차법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상청구를 하기 위해선 먼저 '임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구'했어야 한다"고 하면서 임대인이 실거주 목적으로 기존 임차인에게 계약갱신 거절을 통보해 놓고 이후 다른 임차인과 새 임대차 계약을 맺어도 기존 임차인이 계약갱신 요구 자체를 하지 않았다면 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수는 없다고 했다.

당시 사건은 임대인이 실거주를 이유로 임차인에게 먼저 계약 갱신 거절의사가 담긴 문자메시지를 보냈고, 임차인이 퇴거하자 약 3개월 후 해당 주택을 제3자에게 임대하는 계약을 체결한 사건(2021나223406)이다.

다만, 의정부지방법원 판결에서도 임대인이 문자메시지로 계약 갱신 의사를 밝혀 임차인이 계약갱신요구권 행사 기회를 상실하게 한 것은 불법행위를 구성하고, 이에 임대인은 민법 제750조에 따라 임차인에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다고 하여 결론적으로는 임대인의 손해배상책임을 인정했다.

그러나 민법 제750조의 손해배상책임은 임대인이 '사전에 명백하게' 계약갱신 거절 의사를 밝힌 때에만 인정될 뿐만 아니라 주택임대차보호법에 따른 손해배상이 손해액 산정규정을 두고 있는 것과 달리 별도의 손해액을 입증해야 하는 어려움이 있어, 여러모로 임차인에게 불편한 측면이 있다.

따라서, 임차인으로서는 안전하게 주택임대차보호법의 보호를 위하여 임대인이 계약갱신 거절의 의사표시를 하였더라도 우선 계약갱신요구를 해두는 것이 향후 있을지 모르는 법적 분쟁을 대비하는 현명한 방법일 것이다. (법무법인(유) 충정 서정규 변호사)

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