<집 살까요> 김선덕 소장 "수도권은 물가보다 오를 수도"

<※편집자주 = 수년째 침체기를 겪고 있는 국내 부동산 시장은 이제 서민자산이라는 한정된 개념에서 벗어난 것으로 평가받고 있다. 집값 하락·전세난과 맞물리는 등 가계부채의 핵심변수로 떠오르며 금융시장의 뇌관으로 자리잡았기 때문이다. 작년 출범한 박근혜 정부도 이러한 위험을 고려해 4.1대책과 8.28대책 등 부동산 시장 활성화에 팔을 걷어붙였다. 거래량과 가격이 조금 꿈틀대며 시장회복 기대감이 생긴 것도 사실이다. 연합인포맥스는 국내 최고의 부동산 전문가 5명을 대상으로 박근혜 정부 2년차인 올해 부동산 시장에 대해 물어봤다.>

<김선덕 건설산업전략연구소장>



(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 김선덕 건설산업전략연구소장은 올해 수도권 주택가격 상승폭이 물가상승률을 넘어설 가능성도 있다고 진단했다.

김선덕 소장은 8일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 허니컴(HoneyComb) 모형을 바탕으로 수도권은 바닥에서 회복초기 국면으로, 지방은 조정 또는 하락 국면으로 움직일 것으로 전망했다.

수도권 주택시장은 장기 침체에 따른 아파트 입주물량 부족, 거시경제 회복, 매매전세가격비율 상승 등의 영향으로 회복세가 유지될 것으로 분석했다.

김선덕 소장은 "시장금리가 안정적인 흐름을 유지하고 임대주택 사업자에 대한 지원이 가세한다면 물가상승률을 넘어선 주택가격 인상도 가능하다"며 "수도권 외곽 또는 2기 신도시까지 확산될 수도 있다"고 말했다.

이어 "실수요만으로는 부동산 거래를 정상화시키기 어렵다"며 "임대주택을 중심으로 투자수요가 붙어줘야 한다"고 덧붙였다.

지방 주택시장은 최근 몇년간 입주물량이 대폭 늘어 가격 조정이 불가피하며 경우에 따라 가격이 하락하거나 역전세난을 겪을 가능성도 있다고 언급했다.

김 소장은 현재 부동산 시장은 정부의 몇 가지 정책과 거시경제 회복만으로는 가격이 급등하기 어렵다며 다주택자의 순기능에 대해서도 평가해 줄 필요가 있다고 강조하기도 했다.

미국 연방준비은행(FRB)의 테이퍼링에 따른 영향은 현재로서는 가늠하기 어렵지만 시장금리 상승 범위가 1% 안팎에 그친다면 주택시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다.

박근혜 정부 출범 이후 시행된 주택정책에 대해서는 긍정적으로 평가했다.

거시경제 침체에도 생애최초주택 구매자에게 5조 원가량 저리의 담보대출을 지원했고 양도소득세 5년간 면제, 공유형 모기지 정책은 주택거래를 증가시키는 데 기여했다고도 말했다.

김선덕 소장은 고려대, 서울대 행정대학원을 졸업했고 현대경제연구원에서 기간산업실장과 서비스산업팀장을 역임했다. 아래는 김 소장과의 일문일답.

▲올해 수도권 주택시장을 전망한다면.

--시장 금리가 크게 상승하지 않고 임대주택 사업자 지원 강화와 주택관련 법규 개정이 더해지면 수도권에서는 물가 상승률 이상의 가격 상승도 가능할 것이다. 장기 침체를 겪는 동안 아파트 분양이 저조해 올해 입주물량이 충분하지 않았다. 여기에 거시 경제 회복, 매매 전세비율 상승 등으로 가격은 미미하게나마 회복세를 지속할 것이다. 모든 가정이 순조롭게 진행된다면 수도권 외곽 또는 2기 신도시 공공택지 부문까지도 상승세가 확산될 수 있다.

▲어떤 변수를 고려했나.

--금리, 아파트 입주물량, 전세가격 변동, 부동산 정책 변화 등이다. 금리를 첫머리에 들었는데, 미국의 양적완화 출구전략으로 시장 금리는 상승할 것이다. 생애최초주택대출 등 실수요자에 대한 정책금리는 큰 변화가 없더라도 일반적인 주택담보대출 금리는 상승할 텐데 투자수요가 어느 정도 가세할지 지켜봐야 한다.

▲지방은 상승세를 이어갈 수 있나.

--지방은 2011년 가격 상승과 분양 물량 증가 등으로 올해와 내년 아파트 입주량이 대폭 증가한다. 근본적으로 가격 상승 여지가 적다. 경남과 광주 등 일부 지역은 아파트 입주물량이 너무 많아 입주자 또는 세입자를 구하기 어려울 것으로 예상한다. 경우에 따라 가격이 하락할 수도 있다. 다만, 세종시와 혁신도시 공무원, 공사 직원들의 이전이 계속 진행되고 초저금리로 말미암은 조정 지연 등으로 가격 하락폭은 크지 않을 것이다.

허니컴사이클 모형으로 설명하면 수도권은 바닥국면인 제6국면에서 회복초기 국면인 제1국면을 향해 움직이고, 지방은 조정 국면인 제3국면(천정)이나 하락 국면인 제4국면을 향해서 움직일 것이다. 저금리가 지속되면 조정 폭은 크지 않을 것이다.

▲주택거래가 살아나려면 어떻게 해야 하나.

--주택시장이 살아나려면 실수요자에 임대인 투자 수요도 더해져야 한다. 지난해 정부는 주택 시장 정상화와 실수요자 내집마련 지원 정책으로 거시 경제 침체에도 추가 가격 하락을 막고 주택 거래량을 증가시키는 성과를 거뒀다. 하지만, 부동산 시장의 투자 심리 촉진에는 한계가 있었다. 걸림돌이 됐던 다주택자 양도세 중과도 마침내 국회에서 폐지된 만큼 정부에서 민간임대주택 사업에 대한 지원 정책이 더 나올 것으로 예상한다.

지금 부동산 시장은 이전처럼 정부의 몇 가지 정책 또는 거시 경제 회복으로 가격이 폭등하기는 어려운 상황이다. 다주택자들의 임대주택 추가 투자는 서민들의 전·월세 가격 안정에 이바지하고 공공 부문 임대 주택 정책의 한계를 효과적으로 극복할 수 있다. 또 부동산 시장 회복은 연관산업과 거시 경제 회복에도 도움이 된다. 여기에 적절한 공감대가 형성된다면, 민간 임대주택사업자에 대해 어느 정도의 지원과 과세가 필요한지 본격적으로 논의할 수 있을 것이다.

▲미국의 테이퍼링(양적완화 축소)이 국내 주택시장에 영향을 미칠까.

--테이퍼링이 금리에 미치는 정도를 봐야 한다. LG경제연구원은 시장 금리가 대략 1% 정도 상승할 것으로 보고 있는데 이 정도에 그친다면 우리나라 주택 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것이다. 만약, 이보다 더 상승하면 투자 수요를 위축시키고 가계 부채 압력이 더욱 커지면서 직간접적으로 부동산 시장에 부정적인 영향을 줄 것이다. 금리가 2% 이상 크게 오른다면 전세의 월세 전환 속도를 늦춰 전세가격 상승 압력이 줄고, 매매 가격상승세도한풀 꺾일 것으로 예상한다.

▲전세가격 상승세가 계속 이어질지, 전세 수요의 매매전환은 어떻게 될지 궁금하다.

--단기적으로 전세는 아파트 입주물량, 금리 동향과 밀접히 관련되어 있고 장기적으로는 임대주택 정책과도 연관된다. 저금리 여파로 월세 전환 추세가 굳어지면 수도권은 전세가격 상승 지속이 예상된다. 지방은 아파트 입주물량이 많아 약보합 또는 하락세를 전망한다. 월세는 전세에서 넘어오는 물량과 함께 그동안의 오피스텔, 도시형 생활주택 공급 확대 등으로 월세율 하락세가 지속할 텐데 시장금리가 변수다.

매매 가격 상승률보다 전셋돈 상승률이 높으면 전세비율이 올라간다. 현재 수도권 매매전세비율은 60%를 조금 넘어선다. 최근에는 전세에도 대출이 차지하는 비중이 커 전세금도 모두 자기자본이라고 보기 어렵다. 따라서 전세비율이 높아졌다고 매매 가격 상승이 본격화될 것이라고 예상하는 것은 성급하다.

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