(서울=연합인포맥스) 백웅기 기자 = 막대한 시중 유동성을 끌어들여 임대주택공급을 활성화하겠다는 정부 계획에 차질이 예상된다. 예상을 밑도는 수익률이 장벽으로 작용한 까닭이다. 다양한 자본구조와 규제 완화로 징검다리를 놓을 필요가 있다는 의견이 제기된다.

11일 국토교통부 등에 따르면 공공임대 리츠 사업성 분석 시범사업지인 하남 미사강변도시(A29블록)의 예상 출자수익률이 4.4%로 나타났다.

예상수익률에 대한 시장 평가는 냉정했다. 서민석 코람코자산신탁 이사는 "현재 예상 수익률로는 민간 자본의 유인요소가 없다"며 "전세 우위 시장에서 공공임대주택은 민자 입장에선 100% 역마진이 나올 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

결국 전세 우위 시장에서 월세 전환을 어떻게 유도하느냐에 민간 자금의 시선이 쏠릴 전망이다.

서 이사는 "현재 가격 수준에서 4% 수익률이 큰 리스크를 가진 것은 아니다"라면서 "공공임대 리츠를 통해 정부가 시장형성에 나섰다고 봐야 할 것"이라고 평가했다.

이현석 건국대 부동산학과 교수의 평가도 크게 다르지 않다. 이 교수는 "상업적 관점으로만 따지면 공공임대 리츠 자체의 투자 유인 효과가 작지만, 민간 자본을 활용해 임대주택을 공급하려는 장기적 정책 방향으로 해석된다"고 밝혔다.

LH·SH 등이 임대주택 공급 사업으로 의도치 않은 부채를 떠안게 된 것은 주지의 사실이다.이 같은 수익구조가 되풀이된다면 기금에도 똑같이 불안요소로 작용할 수 있다.

이 교수는 "(공공임대 리츠 도입을 통해) 임대주택 수익성을 높이는 방향으로 정책을 이끌 가능성도 높아졌다"고 전망했다. 장기 공공임대주택 건설시 물가상승률 등을 고려한 임대료, 임대보증금, 분양전환가격 등을 상정하고도 실질적으로 적자를 봐온 구조에 대한 개선작업이 이어질 것이란 관측이다.

실제 LH는 최근 공공임대 임대료 체계 개선으로 금융 부채를 덜어낼 계획을 추진하고 있어 설득력을 더한다.

정부도 리츠의 자본조달 구조를 유연하게 운영할 방침이다. 장우철 국토부 주택기금과장은 "민간투자를 이끌겠다면서도 출자는 정작 공공이 주도하는 모양새지만 향후 우선주로 민자 도입도 가능한 구조"라며 "(주택 공급) 사안별로 최적의 자본조달 구조를 짜기 위한 방안을 모색할 것"이라고 설명했다.

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