(서울=연합인포맥스) 백웅기 기자 = 리츠가 임대주택 시장의 구원투수로 떠오를 전망이다.

국토교통부는 26일 발표한 임대시장 선진화 방안의 하나로 리츠를 통한 임대주택 공급 활성화 방안을 내놨다.

경제성장 둔화, 주택시장 구조변화 등으로 기존 임대주택 공급시스템이 더 작동하기 어렵다는 판단에서다. 임대주택 공급 사업을 주도해온 LH의 부채 누적도 이유중 하나다.

◇ 공공임대리츠, '출자수익률 5% 이상'으로 사업표준화

민간자본을 끌어들이는 공공임대 리츠로 유인하는 데에 관건은 역시 안정적 투자수익의 확보방안이다.

정부는 60㎡이하는 조성원가의 60%, 60~85㎡는 85% 수준으로 택지를 공급해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 정도 낮게 유도한다는 방침이다.

이 경우 주택가격이 13년간 연평균 1.5% 상승시 출자수익률이 5% 이상을 달성하게끔 사업구조 표준화가 가능한 것으로 보고 있다.

시세 대비 저렴한 건설원가로 건설 즉시 시세차익을 15% 정도 확보할 수 있는 임대사업으로 10년 만기 국채금리(3.6%) 이상의 안정적 융자수익을 기대할 수 있다는 게 국토부의 설명이다.

◇ 공공임대리츠 활성화로 2017년까지 4~8만호 공급

정부가 공공임대리츠를 활용하려는 배경은 LH가 직접 임대주택을 건설해 공급하는 현행 방식으로는 향후 안정적인 공급이 불투명하다는 판단 때문이다.

이에 정부는 우선 공공택지에 주택기금·LH가 중심이 되는 리츠를 설립해 민자 유치를 모색할 방침이다. 우선 4월까지 주택기금과 연기금·보험사·은행 등 기관투자자가 공동으로 투자협약을 맺고 프로젝트별 투자여부를 결정할 계획이다.

LH가 건설하는 임대주택중 사업기간이 짧고 수익성이 양호한 10년 공공임대 용지가 기본 프로젝트 대상으로, 자산매각을 통한 LH 부채 감축을 위해 미매각 분양용지도 활용한다는 밑그림이 그려졌다.

출자는 주택기금·LH 등 공공부문이 위주가 되고, 융자는 주택기금과 민간자금을 통해 조달하는 게 기본 자금구조다. 정부는 출자금과 선순위 기관투자(30%)·후순위 기금융자(20%)·임대보증금(35%) 등 융자를 각각 15%, 85% 정도로 보고 있지만 사업성에 따라 기관투자자의 공동 출자방안도 고려중이다.

정부는 이 같은 리츠방식과 LH 직접건설 방식을 병행해 임기중 10년공공임대주택 4~8만호 공급을 목표로 하고 있다.

◇ 도심엔 민간제안 리츠 도입

공공임대 리츠가 공공택지 위주의 공급방식이라면 도심내 다양한 입지엔 민간제안 임대주택 리츠를 도입해 다양한 형태의 임대주택을 공급할 계획이다.

공공임대 리츠와 마찬가지로 주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결한 뒤 민간의 사업제안을 받아 모자(母子)형 리츠 구조로 사업을 추진하는 방식이다. 모 리츠는 주택기금이 단독으로 구성하고, 다른 협약 참여자는 자 리츠에 직접 출자하거나 대출을 실행하는 구조다.

이후 투자여부는 임대주택 사업제안 공동투자협약에서 정한 목표 수익률과 위험성 심사를 통해 결정된다. 임대수익으로 투자기간 중 배당이 가능하고 집값이 상승하지 않아도 요구수익률을 달성할 수 있는 사업이 대상이다.

참여자 리스크 지적에 대해선 사업제안자가 사업성에 반비례하는 비율로 보통주로 참여토록 해 피해갈 수 있을 것으로 보고 있다.

wkpack@yna.co.kr

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