스트레스 DSR 2단계 9월부터 본격화…서울 집값 오름세 잡힐까
수도권 가산금리 1.2%p로 상향…대출 더 조인다
정책 대출 제외·갭투자 증가는 집값에 여전히 부담
(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 9월부터 시작되는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 금융당국이 수도권 은행권 주택담보대출에 대한 가산금리를 상향 적용하기로 하면서 수도권의 집값 오름세가 진정될지 주목된다.
21일 업계에 따르면 금융당국은 지난 20일 다음 달 1일부터 2단계 스트레스 DSR을 시행하되, 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리를 0.75%p 대신 1.2%p로 상향 적용할 것이라고 밝혔다.
최근 들어 가계대출이 은행권 주택담보대출을 중심으로 증가세가 확대되는 가운데 이를 주도하는 수도권 주담대에 대해 우선적으로 스트레스 금리를 상향 적용하기로 했다는 게 당국의 설명이다.
이번 조치는 은행의 가계대출이 4개월 연속 증가하는 가운데, 주택담보대출이 빠르게 늘어나면서 집값을 밀어 올리고 있다는 우려가 커지는 가운데 나왔다.
앞서 박상우 국토교통부 장관은 최근 수도권을 중심으로 한 집값 상승세를 금융장세적 성격이라고 규정한 바 있다. 공급 부족에 대한 우려와 함께 저금리 인하 기대가 맞물린 유동성발 가격 상승이라는 얘기다.
정부가 이 같은 판단을 한 데는 당초 7월로 예정됐던 스트레스 DSR 2단계 시행이 연기되면서 막차 타기 대출을 촉진, 집값 상승을 더욱 부추겼다는 비판이 이어졌기 때문으로 풀이된다.
2단계 조치부터는 은행권 신용대출과 제2금융권 주담대까지 포함하는 데다 수도권의 가산금리가 추가 상승해 당장 수도권의 주담대 규모를 억제하는 데 도움이 될 것으로 예상된다.
전문가들도 이번 조치가 건전성 관리에는 도움이 될 것으로 예상했다.
김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 "서초, 강남, 용산을 제외한 나머지 시장은 실수요 시장이기 때문에 가산금리가 오르면 집값을 잡는 데 도움이 될 것"이라고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 정부의 스트레스 DSR 강화에 대해 "금융기관에서 대출 실행할 때 좀 더 보수적으로 하고, 돈 빌리기가 더 어려워진다는 의미이기 때문에 시장거래 자체에는 긍정적이지 않지만, 금융기관의 건전성 제고에는 긍정적"이라고 평가했다.
그러나 저금리의 디딤돌 대출이나 버팀목 대출 등 정책 대출은 빠져 있는 데다 최근 들어 서울에서 실수요 이외 갭투자도 늘고 있다는 지적이 나오면서 투기 수요를 막기 위한 추가적인 대책이 필요하다는 지적도 나오고 있다.
올해 주택담보대출은 29조원가량이 늘었으며, 같은 기간 주택도시기금 대출은 22조원 이상 늘었다. 주택도시기금 대출은 주담대의 76% 수준이다. 이 때문에 DSR의 적용 범위를 확대해야 한다는 목소리도 힘을 받는다.
이은형 연구위원은 "대출 규제와 동시에 정책금융(출산가정, 신혼부부 등 저금리대출)이 실행되고 있어 단순히 대출을 조여서 집값을 잡는다는 식의 접근은 부적절하다"라고 말했다.
서울에서 갭투자 투자 비중이 늘고 있다는 지적도 주목할만하다.
직방이 등기정보광장의 주소지별 소유권이전등기(매매)신청 매수인 현황자료를 살펴본 결과 2024년 1월부터 7월까지 서울 집합건물의 서울 거주자 매수인 비중은 74%, 서울 외 거주자 매수인 비중은 26%로 여전히 서울내 거주자 매수 비중이 크다.
그러나 마용성(마포,용산,성동)은 68%의 비중을 차지하며 서울 거주자 비중이 다른 권역에 비해 낮았다. 매수자가 주소지를 둔 동일 자치구 내 집합건물을 매입한 비중은 올해 서울의 경우 42%였으나 마용성은 자치구 내 매입 비중이 29%로 상대적으로 낮았다. 마용성이 신흥 고가 지역으로 부상하며 지역 내 수요뿐 아니라 외지인 수요가 몰리면서 동일 자치구 외 외지인 수요가 71%를 차지했다는 게 직방의 설명이다.
김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "2단계 스트레스 DSR의 9월 시행을 앞두고 대출이 축소되기 전 생활권 내 매입을 서두르는 실수요 매수세가 이어질 것"이라며 다만, "서울 부동산이 강세를 보이면서 서울 외 지역의 매수인도 증가세를 보이고 있어 서울 지역 내에서도 지역별로 이른바 지방 큰손들의 증가도 눈여겨봐야 할 것"이라고 말했다.
이은형 연구위원은 "지난 정부의 경험을 거치면서 지금은 규제가 아닌 공급으로 주택가격을 안정시키는 쪽으로 사실상의 여야 합의가 된 상황"이라며 "따라서 단순히 대출 규제 심화로 집값을 잡는다는 식의 접근은 지양할 필요가 있으며, 오히려 과거 경험상 인위적으로 시장가격을 억누르는 효과만 있을 수 있다"고 지적했다.
ysyoon@yna.co.kr
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