채권금리 변동성 확대에 MBS 조달금리↑
주거용 오피스텔 편입 여부엔 "법개정 선행돼야"

(서울=연합인포맥스) 정원 기자 = 보금자리론과 안심전환대출, 적격대출 등을 통합한 정책 모기지 상품인 특례보금자리론이 초반 흥행을 이어가고 있다.

24일 금융권에 따르면 지난달 3일 출시된 특례보금자리론에는 전날까지 15조원이 넘는 신청이 들어왔다.

공급예정 규모가 39조6천억원 수준이었던 점을 고려하면 38% 수준이 소진된 셈이다.

출시 첫 날 3조원, 7영업일 만에 10조원이 넘는 신청이 몰렸던 특례보금자리론은 최근 대기 수요가 어느 정도 해소되면서 소폭 둔화하는 추세다.

하지만 과거 안심전환대출의 성과와 비교했을 때 초반 흥행엔 확실히 성공했다는 평가를 받는다.

흥행 비결엔 특례보금자리론이 시중금리를 반영해 매달 금리를 조정, 시중 주택담보대출 대비 상대적으로 낮은 수준의 금리를 적용한다는 점이 주로 거론된다.

당초 금융위원회는 특례보금자리론 금리를 연 4.75~5.05%(일반형)로 결정했지만, 이후 시중금리가 낮아진 점을 반영해 지난 1월 말 이를 4.25∼4.55%(일반형)로 낮췄다. 0.5%포인트(p)가량의 인하 효과다.

아울러 지급 기준을 대폭 완화한 데 더해, 기존대출 상황과 신규주택 구입, 임차보증금 반환 등으로 활용 범위를 크게 넓혀둔 점도 흥행에 긍정적이었다.

하지만 특례보금자리론이 향후에도 시중은행 주담대 대비 경쟁력을 유지할 수 있는 지는 미지수다.

최근 배당확대·성과급 지급 등을 두고 은행권의 '돈잔치'에 대한 비판이 커지면서 주요 시중은행들이 앞다퉈 예대금리차 축소 행보에 나서고 있기 때문이다.

KB국민은행은 오는 28일부터 주택담보대출과 전세자금대출 금리를 최대 0.55%포인트(p) 낮추기로 했다. 최근 3개월간 3번의 금리인하를 결정한 상황이다.

우리은행 또한 우대금리를 더 늘리는 방식으로 주담대 금리인하에 나서기로 했고, 카카오뱅크 또한 '갈아타기'(대환) 수요에 대해 금리 할인 혜택을 제공하며 금리인하 경쟁에 동참했다.

반면, 특례보금자리론의 경우 주된 재원 마련 수단인 주택저당증권(MBS) 금리가 향후 오를 가능성이 커진 점이 문제다.

특례보금자리론의 금리인하를 결정했던 지난 1월 말 국고채 3년물 금리는 3.2% 수준에 그쳤지만, 최근엔 미국의 긴축에 대한 우려가 재차 커지면서 한 달 만에 3.6% 수준까지 오른 상태다.

주택금융공사의 MBS 조달금리도 비슷한 추세를 보일 가능성이 큰 만큼 향후 추가 금리인하를 기대하긴 어려워진 셈이다.

이른바 '아파텔'로 불리는 주거용 오피스텔의 특례보금자리론 포함 여부에 대한 논의가 장기화할 가능성이 커진 점도 부담이다.

현재 '주택법'이 아닌 '건축법'의 적용을 받는 탓에 주거용 오피스텔의 경우 특례보금자리론의 지원 대상에서 제외돼 있다.

그간 부동산업계에선 아파트 위주의 규제완화 정책이 지속되면서 오피스텔 거주자에 대한 역차별이 심화하고 있다는 지적이 많았다.

세금을 내는 시점에선 오피스텔도 주택 수에 포함하는 반면, 대출을 받을 때는 철저히 '비주택'으로 분류돼 제한이 커진다는 게 비판의 골자다.

실제로 오피스텔을 담보로 대출을 받을 경우엔 실제 상환기한과는 관계없이 만기를 8년으로 적용받아 총부채원리금상환비율(DSR) 산출에 불리하게 작용한다.

DSR 규제 하에서는 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 수 없는데, 만기가 8년인 오피스텔과 최장 40년인 아파트는 대출한도 차이가 크게 벌어지기 때문이다.

금융위 관계자는 "오피스텔의 경우 주거용도 최근 많이 늘었지만 상업용과의 구분이 어려운 일종의 '회색지대'가 있다는 측면도 고려할 필요가 있다"며 "법 개정이 선행돼야 하는 문제인 만큼 단기간에 결론을 내긴 힘들 것으로 보인다"고 전했다.




jwon@yna.co.kr
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