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민관합동PF조정위 상설화로 사업성 개선 지원
(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 부실우려가 점증하고 있는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 구원투수로 한국토지주택공사와 기업구조조정(CR) 리츠(부동산투자회사)가 투입된다.
공공이 참여하는 PF사업장은 조정기구 상설화를 통해 사업성 개선 등을 측면지원하고 PF보증 문턱을 낮춰 유동성 공급도 확대한다.
정부는 28일 비상경제장관회의에서 발표한 '건설경기 회복 지원 방안'에서 PF사업 정상화를 위해 민관합동 조정기구 상설화, 부실우려 사업장 재구조화 지원, 미분양 매입, 유동성 지원 확대 등을 제시했다.
◇ 민관합동PF조정위, 힘 싣는다…법정위원회로 격상
먼저 32건의 조정안을 도출하는 등 성과를 냈던 민관합동 PF 조정위원회는 상설화와 법제화를 추진한다.
민관합동 PF조정위는 작년 9월 10년만에 다시 부활해 공사비 조정 26건, 사업계획 조정 6건 등 결실을 맺었다.
조정위는 배임, 직권남용 등을 우려해 사업계획 변경에 소극적이던 지방자치단체와 공공기관을 감사원 컨설팅을 통해 움직였다. 그 결과 6건의 사업조정안 중 3건은 사업재개에 성공했다.
이에 오는 4월부터 다시 신청을 받아 5월부터 2차 조정위원회를 열고 현재 훈령으로 운영 중인 위원회를 오는 8월 법안발의를 통해 법정위원회로 격상시킬 예정이다.
아울러 PF사업을 체계적으로 관리할 수 있도록 착수단계부터 이력을 관리하는 PF사업 종합관리 방안을 마련한다.
◇ LH, 다음달 5일부터 토지매입 통해 사업 재구조화 지원
용지를 확보하고도 부채문제로 진행을 못하는 사업장에는 LH가 구원투수로 나선다. 매도 희망기업을 대상으로 매각희망가격을 받아 역경매 방식으로 매입 대상 사업지를 선정한다.
매입방식은 토지매입 또는 매입확약을 선택할 수 있다. 매입확약은 LH가 확약일로부터 1년 이후부터 2년간 매수청구권(풋옵션)을 기업에 부여하고 이후 기업이 LH에 매수청구할 경우 토지를 재매입하는 방식이다.
LH가 매입확약을 제공할 경우 해당 기업은 이를 바탕으로 금융권에 저리에 자금을 융통할 수 있어 유동성 위기를 넘길 수 있다.
LH의 PF사업장 토지 매입은 총 3조 원규모다. 다음달 5일 매입 1조 원, 매입확약 1조 원 등 2조 원 규모로 실시한다. 이후 7월 1조 원을 추가 실시할 예정이다.
신청자격은 부동산개발업자, 주택건설사업자, 부동산투자회사 등 법령에 따라 등록된 사업자 중 대출금융기관의 매각 동의를 얻은 곳이다. 대상토지는 올해 1월 3일 이전에 소유권을 취득해야 하고 3천300㎡ 이상이어야 한다.
매입가격은 공공시행자(LH, SH, GH 등)의 공급가격 또는 공시지가 90%를 상한으로 하는 신청자가 희망하는 가격이다.
대금은 LH가 부채상환용 채권으로 금융기관에 직접 지급한다. 원금은 5년 뒤 일시상환, 이자는 연 1회로 전월 평균 5년만기 국고채 수익률로 지급한다.
◇ 지방 미분양은 CR리츠로 흡수…PF보증 요건도 완화
지방 PF사업장의 사업성을 떨어뜨리는 미분양 주택은 CR리츠를 통해 흡수한다. 이를 위해 지방세법과 종합부동산세법 시행령을 고쳐 취득세 중과와 종부세 합산배제 등 혜택을 제공한다. 기간은 올해 3월 28일부터 2025년 말까지 취득한 주택이다.
CR리츠는 지난 2009년 2천500가구, 2014년 500가구의 준공 후 미분양 주택을 흡수해 사업자의 유동성을 지원하는 역할을 했다. 법인세, 종부세 등 세부담이 작은 CR리츠가 미분양을 흡수해 임대로 운영하다 업황이 좋아지면 다시 분양하는 형태다.
국토부 관계자는 "CR리츠가 2009년, 2014년 이어서 세 번째"라며 "수요는 확인해본 결과 많다"고 설명했다.
양도차익을 추가 면제하는 방안은 미분양 추이를 지켜본 뒤 결정할 예정이다.
이 외에 저리대출로 대환할 수 있는 PF대출 대환보증 신청기한은 중도금 최종 납부 3개월 전까지 신청해야 하지만 1년 한시적으로 준공 3개월 전까지 신청하면 받아주도록 완화했다.
준공전 미분양 PF보증 요건에서도 분양가 5% 할인을 폐지해 미분양 리스크에 따른 사업비 조달 어려움 해소했다.
지식산업센터 등 비주택 대상 PF 보증도 신설해 건설공제조합에서 4조원 규모로 공급할 수 있도록 한다. 다만 건설산업기본법 개정이 필요하다.
spnam@yna.co.kr
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