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금리급등에 PF사업여건·주택시장 동반 악화
책임준공, 채무인수와 패키지 활용으로 위험성 커져
(서울=연합인포맥스) 남승표 기자 = 미국 국채 금리가 급등하면서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장이 다시 한국 경제의 위험요인으로 부상했다.
기존 PF 위험요인들이 해소되지 않은 상황에서 금리 급등으로 사업성이 재차 악화할 가능성이 높은 데다 착공 사업장의 상환 시기도 겹쳐오는 까닭이다.
김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 6일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 이런 점을 들어 건설사와 금융기관에 적지않은 규모의 부실이 발생할 가능성이 있다고 경고했다.
◇금리 급등으로 작년 하반기 상황 재연될 수 있어
김정주 연구위원은 미국발 금리급등이 국내 PF 사업장에 미치는 영향에 대해 "신규 및 기존 PF 사업들의 추진 여건 악화, 소비자들의 부동산 구매심리약화와 그에 따른 분양시장 냉각"을 우려했다.
작년 하반기 강원도의 돌발적인 강원중도개발공사 회생신청으로 신용경색을 맞이했던 PF사업장들은 경우에 따라 20%가 넘는 고금리를 부담하며 사업을 이어왔고 위기를 겪었던 사업장 상당수는 공사비 인상 등과 맞물려 순이익이 마이너스로 전환했다.
올해 3월 이후 빠르게 개선됐던 소비자들의 부동산구매심리도 하반기 들어 개선속도가 둔화하고 있다. 여기에 미국발 금리급등이 덮쳤다. 작년 하반기 금리의 단기급등으로 냉각됐던 주택시장 상황이 재연될 위험이 불거진 셈이다.
김정주 연구위원은 "위 2가지 효과로 건설사와 금융기관에 적지않은 규모의 부실이 발생할 가능성이 있다"며 "지금 같은 금리 흐름이 지속된다면 이미 추진 중인 PF사업장 중 미착공 및 미준공 사업장, 미분양 다수 발생 사업장에 참여한 금융회사의 손실발생은 불가피한 측면이 있다"고 진단했다.
◇책임준공 위험성 주목해야…중소건설사 67% "부도날 것 같다"
특히 우려되는 부분은 건설사의 책임준공이다.
지금까지 건설사가 PF사업장에 제공한 신용공여 형태 중 책임준공은 재무부담이 크지 않다는 이유로 주목받지 않았지만 책임준공과 채무인수가 패키지 형태로 제공된 경우가 많다. 이는 준공 지연만으로도 대규모 채무가 건설사로 넘어오는 결과를 초래한다.
김정주 연구위원은 신용위험이 제한된 책임준공은 일부 대형건설사에 국한된 것이라고 잘라 말했다.
그는 "중소건설사들은 책임준공 외에도 채무인수나 지급보증과 같은 신용보강의무를 함께 부담하면서 공사를 수주해 온 것으로 확인됐다"며 "하나의 패키지 형태로 PF사업에서 신용보강수단으로 활용되는 경우가 많다"고 지적했다.
작년 하반기 신용경색과 공사비 인상, 화물연대 파업 등으로 다수의 PF 사업장에서 공기가 예정보다 늦춰졌다. 책임준공약정이 발효될 가능성이 높은 셈이다.
김정주 연구위원은 "최근 연구원과 건설협회가 중소건설사를 대상으로 설문조사를 했다"며 "이들은 참여 사업장의 90%에서 PF 채무인수 약정이 체결됐고 이중 절반 넘게 내년 1월까지 채무를 인수해야 할 것으로 예상된다고 답했다"고 말했다.
그는 이어 "대주단의 채무상환 청구가 이뤄질 경우 부도날 것 같다고 응답한 업체의 비중도 67%였다"고 우려했다.
김정주 연구위원은 "개략적으로 계산해보니 2021년 초부터 착공된 사업장의 준공이 올해 하반기와 내년 상반기에 집중될 것으로 생각된다"며 "다수의 건설사가 적지 않은 어려움을 겪을 수밖에 없고 이는 결국 금융기관의 무시할 수 없는 손실로 이어질 것"이라고 말했다.
◇PF사업장, 유동성 경색에서 신용 위기로…국지적 위험 아냐
작년 하반기 불거졌던 PF사업장의 유동성 경색 위기는 정부의 발 빠른 개입으로 넘어갈 수 있었지만 문제의 해소와는 다소 거리가 있었다.
김정주 연구위원은 "현재 위기는 진행형이지 해소가 됐다고 하는 것은 맞지 않는다"며 "이제는 다수의 사업장이 준공 이후에도 금융기관의 PF대출 원리금 회수가 어려운, 신용위기의 단계로 넘어갔다"고 설명했다.
정부의 PF 대출 공적 보증 확대, 대주단 협약 개정 등 대응에 대해서는 "채권부실이 실제로 발생하는 시기를 단순히 연기하거나 분산해준 효과를 가져다줬다"는 정도로 평가했다.
김 연구위원은 "문제는 채권 회수 시기가 지연되면서 금융기관이 대환 과정에서 더 높은 이자를 요구하는 경우가 많아 시행사나 건설사가 갚아야 할 돈이 더 커졌다'며 "수도권 부동산 시장 흐름이 개선됐다고 부동산PF 문제가 해소됐다거나 부동산 개발사업, 일부 금융사에 대한 국지적 위험으로 바라보는 것은 옳지 않다"고 강조했다.
부동산PF 익스포저가 많은 금융기관 중 서민금융 취급 기관이 많은 점도 우려스러운 대목이다.
김 연구위원은 "최근 금리 흐름과 중국 부동산 위기 등 대외적 여건도 불리하다"며 "부동산PF부실 문제가 소상공인 및 가계부실과 연계돼 더 큰 위기 요인으로 작용할 가능성도 배제하기 어렵다"고 말했다.
spnam@yna.co.kr(끝)