<인터뷰> 정대환 코람코 이사 "부동산 리스크관리 시기"(상보)
<인터뷰> 정대환 코람코 이사 "부동산 리스크관리 시기"(상보)
  • 신윤우 기자
  • 승인 2014.03.19 14:48
  • 댓글 0
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<<※편집자주: 부동산을 보는 투자자들의 시선이 달라졌다. 캐피털게인(capital gain:매각차익)을 기대하던 투자대상에서 인컴게인(income gain:이자소득)을 얻을 수 있는 금융상품으로 여기기 시작했다. 고령화와 저금리 현상이 장기화되면서 연기금과 공제회, 보험사도 부동산과 인프라 등을 포함한 대체투자 비중을 늘리고 있다. 국내 시장에서 눈을 돌려 해외 부동산에 대한 투자도 활기를 띠고 있다. 이에 연합인포맥스는 부동산 시장의 주요플레이어인 법무법인과 자산운용사의 부동산 전문가들을 만나 국내외 시장 전망과 트렌드, 투자에 얽힌 이야기들을 들어봤다.>>

 

<정대환 코람코자산운용 투자운용팀장(이사)>


<<정대환 이사 멘트 추가>>

(서울=연합인포맥스) 신윤우 기자 = "테이퍼링으로 금리 변동성이 확대되면서 국내외적으로 부동산 투자가 쉽지 않은 한 해가 될 것이다."

정대환 코람코자산운용 투자운용1팀장(이사)은 19일 "상업용 부동산 시장은 자본시장에 종속된 시장으로 특히 상업용 부동산에 투자해서 수익을 내는 회사는 금리의 영향을 많이 받는다"며 이같이 말했다.

테이퍼링과 미국과 중국(G2), 유럽의 경제회복 등 거시 경제 변수의 영향에 따라 부동산 시장이 변동성이 내재 돼 있는 안정적이지 못한 행태를 보일 가능성이 크다는 게 정 이사의 분석이다.

정 이사는 "지난해까지 저금리 기조의 지속으로 부동산 투자 매력도가 높아져 가격 상승 추세를 보여왔다"며 "금리 상승에 따라 매매가가 하락하고 동반 상승할 목표 수익률 달성은 어려워질 것"이라고 내다봤다.

그는 또한 금리와 함께 외환 리스크도 확대되면서 해외투자 환경도 악화될 것으로 내다봤다. 지난해 국제적 저금리 기조와 원화 가치 상승으로 해외투자가 용이했던데 반해 금리와 외환 변동성 확대가 해외 진출의 발목을 잡을 것이란 얘기다.

다만 정 이사는 "다양한 변수의 발생으로 시장 상황이 불안정하지만 안정적인 현금흐름을 창출하는 상업용 부동산에 대한 투자 매력도는 여전하다"며 "신중하게 선별적으로 접근한다면 목표 수익률을 달성할 수 있을 것"이라고 설명했다.

정 이사는 교보생명과 다올신탁, 다올자산운용을 거쳐 2010년 창립멤버로 코람코자산운용에 합류했다. 교보생명 투자자산심사팀에서 아파트와 SOC 등 각종 부동산에 투자하며 전문성을 쌓아 온 정 이사는 다올자산운용에 재직하던 시절 부동산신탁 수익권 특별자산펀드를 개발하기도 했다. 현재 코람코자산운용의 투자운용1팀장으로 운용자산 기준 약 1조원 규모의 오피스와 호텔, 리테일 등에 투자하는 다양한 부동산펀드를 운용하고 있다.

코람코자산운용은 IMF 외환위기 이후 국내에 리츠를 도입하면서 전문성을 축적한 코람코자산신탁이 지분을 100% 보유한 자회사로 출범했다. 고객 만족을 강조하며 오랜 역사를 갖춘 코람코자산운용은 안정적인 수익을 지속적으로 창출할 수 있는 자산에만 초점을 맞춰 펀드를 구성해 부실화된 펀드가 없는 등 차별화된 성과를 내고 있다.

다음은 정대환 이사와의 일문일답.

--올해 부동산 시장을 어떻게 보는지

▲금리 변동성이 커지면서 그 영향으로 상업용 부동산 시장을 중심으로 안정적이지 못한 행태를 보일 가능성이 크다. 상업용 부동산 시장은 자본시장에 종속된 시장이라고 해도 지나지지 않을 정도로 금리와 국내외 매크로 변수의 영향을 많이 받는다. 미국 테이퍼링과 G2·유럽의 경제회복 여부 등으로 금리 변동성이 커진 상태다. 지난해까지 저금리 기조가 지속돼 매매가격이 오르는 추세를 나타냈지만 올해까지 저금리 추세가 지속될 것으로 기대하긴 힘들다. 저성장 체제로 수요가 충분치 않아 공실률이 여전히 높은 상황에서 금리가 오르면 실질 투자수익률이 떨어지고 매매가가 하락하는 효과가 나타날 것이다. 특히 자산운용사 입장에선 투자자의 요구수익률은 그대로인데 금리가 오르면 요구수익률 달성이 더욱 어려워질 것이다.

--올해 해외 투자 환경은

▲미국 테이퍼링에 따라 금리 변동성이 커지고 환 리스크도 확대됐다. 해외투자는 금리뿐만 아니라 환 위험성도 동반되기 때문에 해외 진출하기가 쉽지 않은 한 해가 될 것 같다. 지난해 국제적 저금리와 원화가치 상승으로 해외에 투지하기 상당히 좋은 한 해였지만 올해까지 지속되긴 쉽지 않아 보인다. 특히 영국과 프랑스, 독일 등 유럽지역에서 보유한 부동산을 매각해서 유동성을 확보할 목적으로 상대적으로 투자 매력이 높은 물건이 싼 가격에 나오곤 했는데 유럽과 미국 부동산이 바닥을 치고 올라가면서 좋은 물건이 국내까지 들어올 가능성이 줄어들었다.

--국내 부동산 투자 트렌드는

▲비오피스 시장에 관심을 갖는 투자자들이 많아질 가능성이 크다. 국내 유명 유통업체의 유동화 물건에 대한 매입경쟁이 치열했는데 경쟁이 격화되면서 요구 수익률이 낮아질 것이다. 호텔은 일본 관광객의 감소로 신중한 투자가 이뤄질 것이고 병원은 영리 자회사 허용 여부와 관련해 의료 관광객을 유치할 부대시설 등 관련 부동산이 상품화될 가능성이 있다.

--해외 부동산 투자 시 선호하는 물건은

▲리스크는 크지만 수익률이 높은 해외 호텔과 리테일, 물류시설에 대한 투자가 늘어날 것이다. 해외 부동산 포트폴리오 투자 차원에서 저위험·저수익 자산인 랜드마크 빌딩을 매입하고 중위험·중수익 또는 고위험·고수익인 자산을 확보해 포트폴리오를 다양화할 필요가 있기 때문이다. 국민연금이 영국 런던과 독일 등에 랜드마크 빌딩에 투자했고 수익률 6%대를 보이고 있지만 향후 편입하는 자산의 경우 기대수익률이 하락할 가능성이 있다. 따라서 7~8%의 수익률이 기대되는 호텔과 리테일,물류시설 등에 대한 투자가 늘어날 것이다.

--해외 부동산 투자 시 선호하는 지역은

▲유럽과 북미 지역을 선호하는 편이다. 최근에는 엔저로 일본의 상품들이 나올 가능성이 커지고 있다. 현재 일본자산을 상대적으로 싸게 살 수 있는 상황으로 투자 대상에 대한 발굴이 활발하게 이뤄지고 있다. 중국은 관심권에서 멀어졌고 동남아시아는 개발 수요가 있었지만 최근 외환과 금리 변동성이 커지면서 투자 매력도가 떨어졌다.

--부동산 투자에 있어서 가장 아쉬운 점은

▲국내 기관투자자의 경우 저위험·저수익 핵심투자자산(Core Asset)을 대표하는 서울 주요 3대 권역 소재 프라임급 오피스빌딩에 집중 또는 반복 투자하는 경향이 강하다. 투자정책상의 제약 때문에 불가피한 선택일 수도 있지만 포트폴리오 투자 차원에서 중위험·중수익 기회투자자산(Opportunistic Asset)이나 가치부가투자자산(Value Added Asset)으로 투자를 다양화하지 못하는 것이 안타깝다. 반면에 일부 외국계 투자자의 투자사례를 보면 일정 부분 위험을 안고 중수익 이상을 추구하면서 국내 기관투자자가 투자 매력을 갖지 못하는 준공 전 개발단계 투자나 준공 후 안정화 전 단계에 투자한 뒤 공격적인 임차마케팅을 통해 공실을 해소하고 자산가치를 증가시켜 큰 투자수익을 달성하는 사례가 많았다. 국내 기관 투자자뿐만 아니라 여러 관계자들에게 시사하는 바가 크다고 본다.

ywshin@yna.co.kr

(끝)


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