(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 국내외 시장금리가 상승하면서 오피스 수익률인 자본환원율과의 금리차(스프레드)를 좁히고 있다. 미국 금리인상과 국내 저성장 우려 속에서 전문가들은 내년 이후 오피스 투자세를 살펴야 한다고 판단했다.

5일 연합인포맥스의 채권 시가평가 일별 추이(화면번호 4789)를 보면 올해 3분기 5년 만기 국고채의 평균 금리는 1.28%를 기록했다. 올해 1분기보다 37bp 하락했다. 영국의 유럽연합 탈퇴(Brexit, 브렉시트) 이후 안전자산 선호가 강화하면서 하락세를 이어갔다.

지난달부터 분위기가 역전됐다. 도널드 트럼프 미국 대통령 당선과 미국 금리인상 가능성이 겹치면서 금리는 상승 기조로 변했다. 이달 5년 만기 국고채 금리는 평균 1.959%까지 높아졌다.

다른 채권금리 역시 이러한 흐름과 유사하다. 지난 분기에 1.7%대까지 떨어졌던 'AA'등급 회사채의 평균 금리는 이달에 2.5%까지 치솟았다. 2.8%던 'A'등급 회사채 평균 금리는 이제 3.6%를 웃돈다. 이번 분기에 채권금리가 약 75bp가량 높아졌다.





같은 기간 채권금리 하락세 속에서도 오피스의 실질수익률인 자본환원율(Cap.Rate)은 오름세를 보였다. 올해 1분기에 거래된 서초동의 대현블루타워(740억원)는 3.5%의 자본환원율을 나타냈고 2분기에 거래된 서초동의 나라빌딩(2천84억원)의 자본환원율은 4.4%로 추정됐다. 지난 분기 매매된 순화동의 SK순화빌딩은 4.9%를 기록한 것으로 분석됐다.

저금리로 실물자산 중 하나인 오피스로 자금이 몰린 영향을 받았다. 부영주택 등 큰손들이 적극적으로 활동하며 수요를 보탰다.

이번 분기 오피스의 자본환원율이 시장금리만큼 오르지 못하면 투자 매력이 상대적으로 감소하게 된다. 이미 신용등급이 다소 낮은 회사채 금리는 자본환원율을 역전하고 있다.

전문가들은 오피스와 시장금리의 스프레드가 계속 줄면 내년 상반기 이후 오피스 투자 수요 변화가 관건이라고 내다봤다.

한 자산운용사의 관계자는 "오피스 등 부동산 실물에 투자하는 기관투자가나 펀드 등으로 부동산 자산을 담는 개인에게 부동산은 포트폴리오 관점에서 접근하게 될 것이다"며 "특정 자산의 자금을 갑자기 빼거나 하는 모습은 드물다"고 말했다.

다만 "국내 저성장으로 소비와 투자심리가 동시에 위축되고 저금리도 막바지라는 인식은 생길 수 있다"며 "내년 상반기 이후 부동산 경기 등을 살펴야 한다"고 덧붙였다.

jhlee2@yna.co.kr

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